Kündigungsschutz für Gemeinschaftsflächen in Kleingartenanlagen

Ein Verein hatte mehrere Flächen innerhalb von Kleingartenanlagen an regionale Untergliederungen verpachtet. Die Flächen wurden nicht für einzelne Gärten genutzt. Dort befanden sich vielmehr Einrichtungen, die für das gemeinschaftliche Leben und den Betrieb der Anlagen wichtig waren: unter anderem ein Vereinsheim, Zugangswege, Geräte- und Lagerschuppen, Gebäude für organisatorische oder handwerkliche Zwecke sowie eine Werkstatt.

Der Verpächter kündigte die Verträge und verlangte anschließend, dass die Flächen geräumt und zurückgegeben werden. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Der Verpächter legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die Kündigungen hatten die Pachtverhältnisse nicht beendet. Der Verpächter konnte deshalb weder die Räumung noch die Herausgabe der Flächen verlangen. Entscheidend war, dass Gemeinschaftseinrichtungen nicht losgelöst von den einzelnen Kleingärten betrachtet werden dürfen. Sie gehören funktional zur Anlage, weil sie deren Nutzung, Organisation und Bestand ermöglichen oder unterstützen. Das gilt insbesondere für gemeinsame Wege, Vereinsheime und Einrichtungen zur Lagerung oder Pflege von Geräten.

Der Bundesgerichtshof stellte darauf ab, dass der besondere Schutz von Kleingartenanlagen umgangen werden könnte, wenn der Eigentümer zentrale Gemeinschaftsflächen jederzeit nach allgemeinen Regeln kündigen und anschließend anderweitig nutzen dürfte. Der Wegfall solcher Flächen könnte die gesamte Anlage erheblich beeinträchtigen und im Ergebnis auch die Position der einzelnen Gartenpächter schwächen.

Ob die konkreten Verträge unmittelbar als Kleingartenpachtverträge einzuordnen waren, musste der BGH nicht abschließend entscheiden. Nach Auffassung des Gerichts ist der besondere Kündigungsschutz des § 9 Abs. 1 BKleingG jedenfalls entsprechend auch auf Pachtflächen anzuwenden, die ausschließlich gemeinschaftlichen Zwecken innerhalb der Anlage dienen.

Fazit

Die Entscheidung macht deutlich: Nicht nur die einzelnen Gartenparzellen, sondern auch die für eine Kleingartenanlage erforderlichen Gemeinschaftsflächen genießen einen besonderen Bestandsschutz. Verpächter können entsprechende Verträge daher nicht allein mit der Begründung kündigen, dass auf der Fläche keine individuelle kleingärtnerische Nutzung stattfindet. Für die Praxis kommt es also entscheidend darauf an, ob eine Fläche tatsächlich der Anlage und ihren Nutzern dient.

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