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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Kündigungssperrfrist gilt auch bei Einbringung in Familien-GbR
- Die Einbringung von Wohnungseigentum in eine GbR gilt als Veräußerung im Sinne des § 577a BGB.
- Die Kündigungssperrfrist greift auch bei einer Familien-GbR.
- Eigenbedarfskündigungen können dadurch zunächst ausgeschlossen sein.
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
Das Einbringen von aufgeteilten Wohnungseinheiten in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts („GbR“) stellt eine Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar, sodass die Kündigungssperrfrist greift. Dies gilt auch für eine Familien-GbR.
Ein Vater erwarb ein vermietetes Mehrfamilienhaus in München und teilte das Hausgrundstück sodann in Wohnungseigentum auf. Die aufgeteilten Wohnungseigentumseinheiten brachte er anschließend in eine Familien-GbR ein, die er mit seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern gegründet hatte. Nachdem die Familien-GbR als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden war, kündigte sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs einer Gesellschafterin (der Tochter). Der Mieter zog jedoch nicht aus, sodass die GbR Klage erhob.
Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Kündigung aufgrund der Kündigungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB unwirksam war. Danach gilt: Wird eine Wohnung zunächst vermietet, anschließend in Wohnungseigentum umgewandelt und danach veräußert, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf berechtigte Interessen – etwa Eigenbedarf – berufen. Die Regelung soll Mieter davor schützen, dass sie nach der Umwandlung ihrer Mietwohnung in Wohnungseigentum und deren anschließender Veräußerung kurzfristig aus ihrer Wohnung verdrängt werden. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gilt diese Sperrfrist auch im vorliegenden Fall, da das Einbringen der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in die GbR rechtlich als Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB zu behandeln ist. Durch den Einbringungsvorgang ändert sich der Eigentümer und es entsteht ein neuer Eigenbedarfskreis. Andernfalls könnte der Schutzzweck der Kündigungssperrfrist durch die Einbringung der Wohnungen in eine GbR umgangen werden.
Dass die Umwandlung in Wohnungseigentum bereits vor der Eigentumsübertragung auf die GbR erfolgt war, spielt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs keine Rolle. Für die Anwendung der Kündigungssperrfrist ist vielmehr der Eigentumswechsel durch die Eintragung im Grundbuch maßgeblich.
Auch die gesetzlichen Ausnahmen von der Kündigungssperrfrist greifen nicht. Zwar gilt die Sperrfrist unter anderem dann nicht, wenn Erwerber derselben Familie angehören. Der Bundesgerichtshof stellte jedoch klar, dass diese Ausnahme nicht den hier vorliegenden klassischen Umwandlungsfall erfasst, bei dem eine vermietete Wohnung zunächst in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wird.
Zum Nachteil der GbR stellte das Gericht zudem fest, dass die Kündigungssperrfrist statt wie normal drei Jahre aufgrund der in München geltenden Bayerischen Mieterschutzverordnung nicht drei, sondern sogar zehn Jahre beträgt.
Fazit
Das Urteil des Bundesgerichthofs zeigt, dass auch die Einbringung von Wohnungen in eine Familien-GbR die Kündigungssperrfrist auslösen kann und daher unter Umständen mit mehrjährigen Sperrfristen zu rechnen ist. Bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungs- und Teileigentum und deren anschließender Veräußerung, insbesondere durch Einbringung in eine GbR, sollten die mietrechtlichen Folgen frühzeitig geprüft werden.
Autorin: Julia Nagel | Senior Associate, Rechtsanwältin