Mieterhöhung bei separater Vermietung von Keller und Wohnung

Bei der Berechnung der zulässigen Wohnraummiete ist die Miete für einen eigenständigen Mietvertrag über Kellerräume nicht zu berücksichtigen.

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Wohnung, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Am selben Tag wurden neben dem Mietvertrag über die Wohnung auch eine Kellernutzungsvereinbarung zur Nutzung des im Mietobjekt gelegenen Kellers gegen eine monatliche Nutzungspauschale abgeschlossen. Die Kläger sind Mieter und die Beklagte Vermieterin. Mit der Klage begehren die Kläger Rückzahlung der aus ihrer Sicht überzahlten Miete. Die vereinbarte Miete für Wohnung und Keller würden gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe verstoßen.

Der BGH führte aus, dass der Prüfung anhand der Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe nur die für die Wohnung vereinbarte Ausgangsmiete unterliege, nicht aber die Nutzungspauschale für die Nutzung des Kellers. Seine Entscheidung begründet der BGH wie folgt: Bei den am selben Tag abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung und Keller handele es sich um rechtlich selbständige Verträge. Für die rechtliche Selbständigkeit spreche insbesondere der Umstand, dass es sich hierbei um einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über den Keller handele. Diese Vermutung müsse im Einzelfall durch besondere Umstände widerlegt werden, welche die Annahme rechtfertigen, dass die beiden Mietverhältnisse eine rechtliche Einheit bilden sollen. Die Tatsache, dass sich die Wohnung und der Keller in demselben Gebäude befinden, genügt für eine Widerlegung der für eine rechtliche Selbständigkeit der Vereinbarungen sprechenden Vermutung nicht. Relevant für die Beurteilung der Selbständigkeit können auch die wesentlichen Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten sowie die Gestaltung und Entwicklung der vereinbarten Miete sein. Mangels besonderer Umstände war vorliegend die für den Keller vereinbarte Miete nicht in die Überprüfung einzubeziehen.

Bei der Berechnung der höchst zulässigen Miete wird die Miete für Kellerräume nur mitberücksichtigt, wenn es sich um einen einheitlichen Wohnraummietvertrag handelt. Für zwei separat abgeschlossene Verträge gilt die Vermutung der rechtlichen Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Vor der klageweisen Geltendmachung eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe sollte daher zwingend geprüft werden, welche Miete zu berücksichtigen ist.  Bei rechtlich selbständigen Verträgen über Wohnraum und Keller unterliegt nur die Miete über die Wohnung den Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe. Bei einem einheitlichen Wohnraummietvertrag dagegen wird auch die Miete über die Kellerräume mitberücksichtigt. Dieselben Grundsätze gelten zudem für Garagen und Stellplätze.