Neubauausnahme der Mietpreisbremse kann auch umfassend sanierte Bestandsgebäude erfassen

Die Klägerin, ein registrierter Rechtsdienstleister, verlangt aus abgetretenem Recht eines Mieters Ansprüche gegen die Vermieterin wegen einer angeblich überhöhten Miete. Der Mieter hatte von Juni 2017 bis Februar 2021 eine Wohnung in Berlin gemietet. Nach der Auffassung der Klägerin lag die vereinbarte Miete über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete. Die Vermieterin hielt dem entgegen, die Wohnung falle wegen der umfassenden Sanierung des Gebäudes unter die Ausnahme für Neubauten.

Die Klägerin hatte den Mieter zuvor über ihre Internetseite bei der Durchsetzung seiner Ansprüche unterstützt und sich die Forderungen abtreten lassen. Sie verlangte Auskunft, Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Erstattung vorgerichtlicher Kosten. Das Amtsgericht und das Landgericht gaben der Klägerin recht. Die Vermieterin verfolgte mit ihrer Revision weiter das Ziel, die Klage abzuweisen und die Wirksamkeit der Miete feststellen zu lassen.

Der BGH hält zunächst fest, dass die Abtretung der Ansprüche an die Klägerin wirksam ist. Weder ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz noch gegen verbraucherschützende Vorschriften steht dem entgegen. Entscheidend ist dann die Auslegung des § 556f Satz 1 BGB. Der Gesetzgeber hatte zwar vor allem echte Neubauten im Blick, wollte die Vorschrift aber nicht auf solche Fälle beschränken.

Nach der Gesetzesbegründung können auch Räumlichkeiten erfasst sein, die durch erhebliche bauliche Maßnahmen und die Beseitigung von Schäden wieder dauerhaft als Wohnraum nutzbar gemacht werden. Maßgeblich ist also, dass durch wesentlichen Bauaufwand neuer, zuvor nicht mehr vorhandener Wohnraum entsteht.

Vor diesem Hintergrund hätte das Berufungsgericht nicht ohne weitere Feststellungen verneinen dürfen, dass die Ausnahme des § 556f Satz 1 BGB greift. Nach dem Vortrag der Beklagten war das Gebäude beim Erwerb praktisch unbewohnbar, und die späteren Arbeiten dienten gerade der Wiederherstellung der Bewohnbarkeit.

Auch der Umstand, dass Schäden eventuell schon von einem früheren Eigentümer verursacht worden sein könnten, steht der Anwendung der Vorschrift nicht zwingend entgegen. In solchen Ausnahmefällen könnte allenfalls ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nach § 242 BGB relevant werden. Weil hierzu noch keine ausreichenden Feststellungen vorlagen, konnte der BGH nicht abschließend entscheiden. Das angefochtene Urteil wurde daher aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.

Fazit

Für Vermieter eröffnet die Entscheidung die Möglichkeit, sich auch bei sanierten Bestandsimmobilien auf die Neubauausnahme zu berufen, sofern der erforderliche Umfang der baulichen Maßnahmen substantiiert dargelegt und nachgewiesen werden kann. Ob die Mietpreisbremse im Einzelfall Anwendung findet, wird daher maßgeblich von der konkreten baulichen Ausgangssituation und der Intensität der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen abhängen.

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