Mieter dürfen nach Mietpreisbremsen-Ausnahmen fragen

Eine Vermieterin hatte bei Abschluss eines im April 2021 begonnenen Mietverhältnisses in Berlin nicht darüber informiert, ob sie sich auf eine höhere Vormiete oder auf Modernisierungsmaßnahmen als Ausnahmetatbestände zur Mietpreisbremse berufen könne. Der Mieter beziehungsweise die von ihm beauftragte und mit den Ansprüchen betraute Gesellschaft verlangte unter anderem Auskunft über die Vormiete, frühere Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen.

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Nach § 556g Abs. 3 BGB kann der Mieter Auskunft über Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind. Dazu gehören grundsätzlich auch Tatsachen zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e, 556f BGB – etwa die Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Das gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Vermieter sich wegen einer unterbliebenen vorvertraglichen Information derzeit nicht auf diese Ausnahmetatbestände berufen kann.

Nach dem Bundesgerichtshof darf der Mieter selbst entscheiden, ob er Klarheit über die für die Miethöhe maßgeblichen Umstände erhalten möchte. Dabei muss er gegebenenfalls in Kauf nehmen, dass eine nachgeholte Information des Vermieters die in § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB vorgesehene Zweijahresfrist in Gang setzt.

Dieser mögliche wirtschaftliche Nachteil des Mieters nimmt der Auskunftsklage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Auch der Einwand, die Auskunftsklage werde von einem Rechtsdienstleister vor allem aus eigenem Kosteninteresse betrieben, ändert daran grundsätzlich nichts. Eine etwaige Pflichtverletzung gegenüber dem eigenen Mandanten betrifft nach dem Bundesgerichtshof zunächst das Innenverhältnis und lässt das Rechtsschutzbedürfnis gegenüber dem Vermieter nicht entfallen.

Fazit

Der Bundesgerichtshof trennt konsequent zwischen der materiell-rechtlichen Frage, ob sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand berufen kann, und dem Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB auf Auskunft über die hierfür maßgeblichen Tatsachen.

Die Entscheidung macht deutlich, dass die fehlenden vorvertraglichen Informationen zwar die Berufungsmöglichkeit des Vermieters auf einen Ausnahmetatbestand der Mietpreisbremse beschränken, den Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB aber unberührt lassen.

Vermieter können sich einem Auskunftsverlangen zu Vormiete oder Modernisierungsmaßnahmen daher nicht mit dem Argument entziehen, sie könnten sich auf diese Umstände ohnehin nicht berufen. Das Rechtsschutzbedürfnis des Mieters bleibt bestehen. Für die praktische Umsetzung bleibt die sorgfältige Erfüllung der vorvertraglichen Informationspflichten somit von zentraler Bedeutung.

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