Kein vorschnelles Urteil bei Mietwucher-Verdacht

Eine GmbH hatte 2015 Gewerberäume in Frankfurt am Main angemietet. Für eine aus Fitness-, Bar- und Loungeflächen sowie Terrassen bestehende Mietfläche zahlte sie eine Kaltmiete von insgesamt EUR 14.261,40 monatlich. Rund ein Jahr später vermietete sie einen Teil dieser Flächen unter. Die vereinbarte Untermiete betrug EUR 33.355,56 netto monatlich und lag damit deutlich über der von der GmbH gezahlten Hauptmiete.

Nach Auffassung des OLG Frankfurt war der Untermietvertrag wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Zur Ermittlung des objektiven Mietwerts hatte das OLG insbesondere die Hauptmiete sowie einen Gewerbemarktbericht herangezogen.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück. Maßgeblich war die unzureichende Ermittlung des objektiven Marktwerts. Insbesondere durfte das OLG den angebotenen Sachverständigenbeweis zur ortsüblichen Miete nicht übergehen. Für die Beurteilung eines wucherähnlichen Mietgeschäfts ist auf die Miete abzustellen, die für vergleichbare Objekte am Markt erzielt wird. Dabei muss nicht nur die Höhe der Vergleichsmieten, sondern auch die Vergleichbarkeit der herangezogenen Objekte sachgerecht festgestellt werden.

Das wird regelmäßig eine sachverständige Beratung erfordern. Gibt es keine geeigneten Vergleichsobjekte, muss ein mit der konkreten Marktsituation vertrauter Sachverständiger beurteilen, welche Miete für das besondere Objekt erzielt werden kann. Ein allgemeiner Marktbericht, der etwa andere Nutzungsarten erfasst, genügt hierfür nicht ohne Weiteres. Die Vergleichbarkeit durfte daher nicht ohne sachverständige Beratung unterstellt werden.

Der BGH stellte zugleich klar: Selbst, wenn sich nach sachverständiger Prüfung tatsächlich ein auffälliges Missverhältnis ergeben sollte, folgt daraus nicht automatisch die Sittenwidrigkeit. Bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen ist vielmehr zusätzlich zu prüfen, ob der begünstigte Vertragspartner das Missverhältnis erkennen konnte und eine verwerfliche Gesinnung aufwies.

Besonders relevant für die erneute Entscheidung ist außerdem, dass die Untermieterin eine OHG war. Die Vollkaufmann-Eigenschaft des benachteiligten Vertragspartners begründet nach den Hinweisen des BGH grundsätzlich eine widerlegliche Vermutung dagegen, dass eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit in verwerflicher Weise ausgenutzt wurde.

Fazit

Der Beschluss des Bundesgerichtshofs verschärft damit nicht die materiellen Voraussetzungen der Wuchermiete, sondern stellt klar, dass deren objektive Grundlage – der Marktwert der konkreten Nutzungsüberlassung – sauber und vergleichsorientiert festgestellt werden muss. Gerade bei Gewerbeimmobilien mit spezieller Nutzung kann eine pauschale Ableitung aus allgemeinen Marktdaten dafür nicht genügen.

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