Grundstücksgeschäfte einer GbR nach Inkrafttreten des MoPeG

Nach bisheriger Rechtslage ist die GbR zwar selbst materiellrechtliche Rechts­in­ha­berin, kann grund­buch­tech­nisch jedoch nur gemeinsam mit ihren Gesellschaftern eingetragen werden (§ 47 Abs. 2 S. 1 GBO). Verändert sich der Gesellschafterbestand, wird derzeit – trotz gleichbleibender materiellrechtlicher Berechtigung – eine Be­rich­ti­gung des Grundbuchs notwendig (§ 82 S. 3 GBO). Dieser, die Rechts­fä­hig­keit der GbR weitgehend ignorierende Umstand, ändert sich mit Inkrafttreten der Änderungen zum 1. Januar 2024 von Grund auf. Künftig wird die – seit dem Jahr 2001 bereits höchst­rich­ter­lich anerkannte – Rechtsfähigkeit der Außen-GbR aus­drück­lich im Gesetz verankert und nur noch die GbR selbst in das Grundbuch eingetragen. Voraussetzung der Eintragung einer GbR ist jedoch, dass diese zuvor ihrerseits in das neue Ge­sell­schafts­re­gis­ter eingetragen worden ist.

Eintragung in das Gesellschaftsregister

Geschaffen wird ein Gesellschaftsregister nach dem Vorbild des Handelsregisters, welches künftig bei den Amtsgerichten geführt wird. Aus diesem sollen sich nach erfolgter Eintragung Name, Gesellschafter und Vertretungsberechtigung (§ 707a Abs. 1 S. 1 BGB n.F.) der Gesellschaft ergeben. Mit Vollzug der Eintragung hat die Gesellschaft den Zusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, oder kurz „eGbR“ zu führen (§707 Abs. 2 S. 1 BGB n.F.).

Künftig wird in das Grundbuch lediglich nur noch die eGbR mitsamt ihren Registerangaben eingetragen, nicht mehr die einzelnen Gesellschafter (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 GBV n.F., der künftig für alle juristischen Personen und rechtsfähigen Personengesellschaften gleichermaßen gilt). Die Eintragung bedarf der Mitwirkung sämtlicher Gesellschafter, wobei die Mitwirkungspflicht nicht höchstpersönlich ist und die Gesellschafter sich bei der Eintragung vertreten lassen können. Die Anmeldung zur Eintragung ist gebührenpflichtig und erfolgt elektronisch in öffentlich-beglaubigter Form (§ 707b Nr. 2 BGB n.F. i.V.m. § 12 Abs. 1 S. 1 HGB). Der konkrete Kostenaufwand für die Ersteintragung ist insbesondere abhängig von der Anzahl der Gesellschafter.

Handhabung nach Inkrafttreten des MoPeG

Verpflichtend ist die Eintragung in das Gesellschaftsregister für die rechtsfähige GbR zwar nicht. Rein faktisch besteht jedoch für eine Vielzahl von GbRs ein Eintragungszwang. Neben den im Folgenden dargestellten Voreintragungserfordernissen in Bezug auf grundbuchliche Eintragungen bestehen auch solche im Zusammen­hang mit gesellschaftsrechtlichen Vorgängen (Voreintragungserfordernisse befinden sich in § 707 a Abs. 1 S. 2 BGB, in § 105 Abs. 3 HGB für die OHG und § 161 Abs. 2 HGB für die KG, in § 40 Abs. 1 S. 3 GmbHG für die GmbH).

Bei einem Grundstückserwerb muss die GbR, um die zur Vollendung des Rechtserwerbs (§ 873 Abs. 1 BGB) erforderliche Eintragung in das Grundbuch zu ermöglichen, zuvor in das Gesellschaftsregister eingetragen werden (§ 47 Abs. 2 GBO). Ohne vorherige Eintragung in das Gesellschaftsregister wird die Neueintragung in das Grundbuch zugunsten einer GbR nicht mehr vorgenommen. Gleiches gilt bei Eintritt einer Rechtsänderung außerhalb des Grundbuchs, durch welche die GbR ein Recht erwirbt (etwa durch Erbfall, Anwachsungs- oder Verschmelzungsvorgänge). Auch diesbezügliche Eintragungen setzen die vorherige Eintragung in das Gesellschaftsregister voraus.

Bedeutung für bereits eingetragene GbRs

Nicht allein der Erwerb, sondern auch die Verfügung über bestehende Grundstücksrechte bleibt in Zukunft den eingetragenen Gesellschaften vorbehalten. Denn Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, beispielsweise auch ein Gesellschafterwechsel, sollen nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister und daraufhin auch nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften im Grundbuch eingetragen ist. Eine nach den derzeitigen Vorgaben in das Grundbuch eingetragene GbR kann daraus folgend so lange keine Verfügungen über ihr Recht vornehmen, bis sie entsprechend im Gesellschaftsregister eingetragen und das Grundbuch berichtigt ist. Veräußert eine bereits derzeit ins Grundbuch eingetragene GbR ein Grundstück, müssen bei diesem Vorgang letztlich alle Gesellschafter mitwirken: die Aktuellen bei der Eintragung in das Gesellschaftsregister und Frühere – sofern noch im Grundbuch eingetragen – bei der Berichtigung des Grundbuchs.

Übergangsphase und Gutglaubensschutz

Vorteil der künftigen Eintragung in das Gesellschaftsregister ist die damit einhergehende Registerpublizität (§707a Abs. 3 S. 1 BGB n.F. i.V.m. § 15 HGB). Sobald die Gesellschaft künftig registriert und als eGbR in das Gesellschaftsregister eingetragen ist, genießen Erwerber vollen Gutglaubensschutz. Vertraut werden kann auf das Bestehen der Gesellschaft einerseits, und die Vertretungsmacht der im Register genannten Personen andererseits. Die Eintragung der eGbR als Eigentümerin im Grundbuch sorgt wiederum für einen zusätzlichen Schutz des Vertrauens in die Eigentümerstellung der veräußernden eGbR. Diese Kombination aus Re­gis­ter­pu­bli­zi­tät und Eintragung im Grundbuch sorgt für einen weitergehenden Gutglaubensschutz als die bisherige Regelung des § 899a BGB, dessen Reichweite nie zufriedenstellend geklärt wurde. Aus Erwerbersicht bietet es sich deshalb dann, wenn ein Grundstückserwerb geplant ist und dieser in den Zeitraum des Jahreswechsels fällt, an, die Eintragung einer veräußernden GbR in das Gesellschaftsregister abzuwarten, um den vollen Gutglaubensschutz zu genießen.

Auf der anderen Seite bedeutet das jedoch nicht, dass ein zwingender Anlass zum Abwarten vorheriger Ein­tra­gungen besteht oder geplante Transaktionen sogar bewusst hinausgezögert werden sollten. Für die Über­gangs­pha­se bis zum Jahresende bleibt es schlichtweg beim bisher geltenden Recht; eine Abwicklung nach den gewohnten Abläufen bleibt bis zum 31. Dezember 2023 möglich. Wird die Eintragung vor dem 31. Dezember 2023 bewilligt und beantragt, kann sie nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 1, 2 EGBGB auch nach dem 1. Januar 2024 noch nach altem Recht vollzogen werden.

Fazit

Wenngleich für Bestands-GbRs keine Pflicht zur Nachholung der Eintragung in das neue Gesellschaftsregister besteht, schafft der Gesetzgeber auf Umwegen Anreize dafür, die Eintragung nachzuholen. Eine Verfügung von Bestands-GbRs über im Grundbuch eingetragene Rechte ist zukünftig nur noch dann möglich, wenn diese zuvor in das Gesellschaftsregister eingetragen werden. Gleiches gilt für den Fall eines entsprechenden Rechtserwerbs durch die GbR. In Anbetracht des künftigen Zugewinns einer Registerpublizität erscheint die Höhe der dabei anfallenden Gebühren durchaus moderat.