Nachträgliches Verhalten für Vertragsauslegung relevant

Der Entscheidung lag eine Räumungs- und Herausgabeklage über gewerblich vermietete Praxisräume zugrunde. Die Parteien hatten einen Mietvertrag mit fester Laufzeit und automatischen Verlängerungen geschlossen, wobei einzelne Regelungen zur Kündigung und zu weiteren Verlängerungsoptionen widersprüchlich ausgestaltet waren. Die Klägerin, die später Eigentümerin der Immobilie wurde, ging nach zweimaliger Verlängerung von einem Mietvertragsende zum 1. Mai 2021 aus und verlangte sodann die Räumung und Herausgabe der Praxisräume. Die Beklagte ging dagegen aufgrund eines im Mietvertrag handschriftlich gestrichenen Kündigungsrechts von einer deutlich längeren Vertragsbindung aus. Im Verfahren trug die Klägerin später vor, dass bereits im Jahr 2013 über die Laufzeit gesprochen worden sei und die Beklagte damals selbst um eine Verlängerung des Mietverhältnisses über das Jahr 2021 hinaus um weitere fünf Jahre gebeten habe.

Vor diesem Hintergrund stellt der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss klar, dass bei der Auslegung von Verträgen grundsätzlich der objektive Empfängerhorizont zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich ist. Entscheidend sind dabei die Umstände, die für den Erklärungsempfänger bei Zugang der Willenserklärung erkennbar sind. Ist der Vertrag jedoch – wie im vorliegenden Fall – unklar oder widersprüchlich formuliert, kann auch das Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss berücksichtigt werden. Solche späteren Umstände können den ursprünglichen Erklärungsinhalt zwar nicht verändern, aber Rückschlüsse auf den tatsächlichen Parteiwillen zulassen und aufzeigen, wie die Parteien ihre Vereinbarung tatsächlich verstanden haben.

Dem Vortrag der Klägerin, wonach die Beklagte im Jahr 2013 selbst um eine Verlängerung des Mietvertrags über das Jahr 2021 hinaus bat, kommt im vorliegenden Fall daher besondere Bedeutung zu. Dieses Verhalten spricht dafür, dass auch die Beklagte zu diesem Zeitpunkt von einem Vertragsende im Jahr 2021 ausging. Es stellt somit ein wesentliches Indiz für die Auslegung der Laufzeitregelung dar. Dieser Vortrag wurde im Berufungsverfahren nicht hinreichend berücksichtigt und vom Bundesgerichtshof als entscheidungserheblich angesehen. Das Berufungsgericht hätte diesen Umstand daher in seine Würdigung einbeziehen müssen.

Fazit:

Die Entscheidung zeigt, dass bei unklaren oder widersprüchlichen Vertragsklauseln nicht nur der Vertragstext selbst maßgeblich ist. Auch spätere Äußerungen und Verhaltensweisen der Parteien können als Auslegungshilfe darüber entscheiden, wie ein Vertrag auszulegen ist. Gerade bei Laufzeit- und Verlängerungsregelungen empfiehlt sich deshalb eine klare und widerspruchsfreie Gestaltung, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Autorin: Julia Nagel
Senior Associate, Rechtsanwältin

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