Nebenkosten: Umlage bei Umstellung der Wärmeversorgung – Grenzen des § 556c BGB

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinen Urteilen vom 20.5.2026 (Az. VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) die Leitplanken für die Praxis deutlich enger gezogen.

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Die Ausgangslage: Modernisierung im Bestand

In den entschiedenen Fällen wurden Berliner Bestandswohnungen über Jahrzehnte durch mietereigene Elektro-Einzelheizungen beheizt. Der Vermieter entschloss sich 2015 im Zuge einer Modernisierung zum Einbau einer Zentralheizung, die im Wege des gewerblichen Wärmecontractings betrieben werden sollte.

Die Krux: Die alten Mietverträge (teils aus 1971) enthielten keine Klauseln zur Umlage von Wärmelieferungskosten. Der Vermieter forderte dennoch Vorauszahlungen und rechnete schließlich die vollen Contracting-Kosten – inklusive der Investitions- und Wartungsanteile des Versorgers – ab. Während das Landgericht Berlin der Klage des Vermieters im Wege einer „ergänzenden Vertragsauslegung“ noch stattgab, erteilte der BGH dieser Praxis eine Absage.

Rechtliche Einordnung: § 556c BGB

Um die Tragweite der BGH-Entscheidung zu verstehen, muss man sich vor Augen führen, wie die Vorschrift im „Normalbetrieb“ die Vermieterrechte stärkt. § 556c BGB wurde ursprünglich geschaffen, um die energetische Modernisierung durch professionelle Contractor zu erleichtern, ohne dass für jede Umstellung eine Änderung des Mietvertrags notwendig ist.

Normalerweise erlaubt § 556c BGB dem Vermieter die einseitige Umstellung auf Wärmelieferung, wenn folgende Punkte zutreffen::

• Bestehende Umlage: Der Mieter hat bereits zuvor die Kosten für Wärme oder Warmwasser als Betriebskosten getragen (klassische Zentralheizung im Eigenbetrieb des Vermieters).
• Verbesserte Effizienz: Die neue Anlage wird entweder aus einer erneuerbaren Energiequelle gespeist oder die Wärme wird mit besonderer Energieeffizienz (z.B. durch Brennwerttechnik oder Kraft-Wärme-Kopplung) erzeugt.
• Kostenneutralität („Wärmelieferverordnung“): Dies ist die wichtigste Hürde für Asset Manager. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten für die Eigenversorgung nicht übersteigen. Der Mieter darf durch den Wechsel zum Contractor wirtschaftlich nicht schlechter gestellt werden.

Der entscheidende Unterschied: Im Standardfall ersetzt der Vermieter eine bestehende Kostenart (Eigenbetrieb) durch eine neue (Wärmelieferung). Hier greift die gesetzliche Erlaubnis zur einseitigen Umstellung. Im vom BGH entschiedenen Fall der Einzelöfen gab es aber keine „bisherigen Betriebskosten“, die man hätte vergleichen oder ersetzen können – der Mieter zahlte seinen Strom oder sein Gas direkt an den Versorger. Damit fehlt das Fundament, auf dem die Umstellungsbefugnis des § 556c BGB ruht.

Wann § 556c BGB nicht greift

Der BGH stellt klar:

1. Keine unmittelbare Anwendung: § 556c BGB setzt voraus, dass der Mieter bereits vor der Umstellung Wärme- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten an den Vermieter getragen hat (Umstellung von Eigenbetrieb auf Fremdbetrieb). Bei einer Umstellung von Mieter-Selbstversorgung (Einzelöfen) auf Contracting fehlt es an dieser Vorbedingung.
2. Keine Analogie: Es besteht keine „planwidrige Regelungslücke“. Der Gesetzgeber hat bewusst nur den Fall geregelt, in dem Betriebskosten durch andere Betriebskosten ersetzt werden. Werden Kosten der Selbstversorgung zu Betriebskosten, greift das Privileg der einseitigen Umstellung nicht.
3. Keine ergänzende Vertragsauslegung: Eine automatische Umlagefähigkeit allein durch die Duldungspflicht einer Modernisierung existiert nicht. Wenn Mieter nach der Umstellung Vorauszahlungen leisten, kann darin zwar eine stillschweigende Vereinbarung liegen – diese umfasst aber im Zweifel nur die „reinen“ Wärmekosten (nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV), nicht jedoch die kalkulatorischen Zusatzkosten (Gewinnmargen, Investitionsanteile) des Contractors.

Die Perspektive für Vermieter

Für die Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass Contracting-Modelle bei der Ablösung von Einzelöfen wirtschaftlich neu bewertet werden müssen. Da die kalkulatorischen Kosten des Contractors ohne explizite vertragliche Neuregelung oder zweifelsfreie Zustimmung der Mieter oft beim Vermieter verbleiben, droht eine erhebliche Rentabilitätslücke.

Zwar erleichtern das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bzw. Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und flankierende Regelungen zur Gebäudemodernisierung den Austausch fossiler Heizungen, doch die mietrechtliche Kostenumlage folgt eigenen, strengen Regeln. Die bloße Duldung einer Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter ersetzt keine wirksame Betriebskostenabrede.

Handlungsempfehlung und Fazit

Das Urteil des BGH ist ein Weckruf für die Immobilienwirtschaft: Vertrauen Sie bei der Umstellung der Wärmeversorgung nicht auf eine automatische Rechtsfortbildung zugunsten des Vermieters.

• Vertrags-Check: Prüfen Sie bei Erwerb oder Repositionierung von Beständen mit Einzelheizungen genau, ob die bestehenden Mietverträge Öffnungsklauseln für künftige Betriebskostenarten enthalten.
• Einvernehmliche Lösungen: Suchen Sie bei der Umstellung auf Contracting frühzeitig das Gespräch mit den Mietern. Eine rechtssichere Nachtragsvereinbarung ist der einzige Weg, um die vollständigen Wärmelieferungskosten rechtssicher umlegen zu können.
• Wirtschaftlichkeitsberechnung: Kalkulieren Sie bei Modernisierungen vorsichtig. Wenn nur die reinen Verbrauchskosten umlegbar sind, müssen die Investitionskosten des Contractors über die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) abgebildet werden – hier gelten jedoch strenge Kappungsgrenzen.

Der BGH erinnert die Branche schmerzhaft daran, dass Mietrecht kein reines Zweckrecht für die Wärmewende ist. Wer von Einzel- auf Zentralversorgung umstellt, muss seine Hausaufgaben bei der Vertragsgestaltung machen. Die bloße Hoffnung auf eine „ergänzende Vertragsauslegung“ durch die Gerichte ist seit diesem Urteil keine seriöse Strategie mehr.

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