Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – Systemwechsel gegenüber dem Gebäudeenergiegesetz – aus GEG wird GModG

Denn der Entwurf markiert deutlich mehr als eine Korrektur einzelner Heizungsregelungen und löst in einigen Punkten kontroverse Diskussionen sowohl in den betroffenen Branchen als auch in den Bundestagsfraktionen aus. Während die öffentliche Diskussion vor allem auf die „Abschaffung des Heizungsgesetzes“ und die Streichung der 65-Prozent-Vorgabe beim Heizungstausch blickt, liegt die eigentliche Tragweite für die Immobilienwirtschaft im Bestand der Nichtwohngebäude, in der technischen Betriebsführung, in neuen Nachweis- und Datenpflichten, in verschärften Abrechnungsvorgaben sowie in der engeren Verknüpfung von Energieausweis, Gebäudeautomation, Solarenergie und Lebenszyklusbetrachtung.

Der nun vorgelegte Gesetzesentwurf ist gegenüber dem Referentenentwurf politisch weniger zugespitzt, aber rechtstechnisch dichter. Das sogenannte Heizungsgesetz habe „teilweise zu Verunsicherung geführt“ und die „positiven Wertungen des neuen Gesetzes werden deutlich reduziert zu Konflikten“ führen. Es soll aber bei der Umbenennung des Gebäudeenergiegesetzes in das Gebäudemodernisierungsgesetz bleiben, das technologieoffener, flexibler und praxistauglicher sein soll. Der Gesetzgeber will den Heizungstausch weniger über eine starre Anlagenvorgabe steuern als stärker über Modernisierung, Effizienz, Betrieb und Nachweisfähigkeit. Zudem präzisiert die Kabinettsfassung die Begriffe zu Biomasse und Wasserstoff, erweitert die Kosten- und Folgenabschätzung und zieht Folgeänderungen in technischen Regelungen, Energieausweisen und Elektromobilitätsinfrastruktur nach.

Systemwechsel beim Heizungstausch

Die sichtbarste Änderung des Gesetzesentwurfs zum aktuell gültigen GEG betrifft § 71 GEG. Das aktuelle GEG knüpft den Einbau neuer Heizungen im Kern daran, dass mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme stammen. Der Gesetzesentwurf streicht diese Systematik: § 71 sowie die §§ 71b bis 71p und § 72 sollen entfallen. Damit fällt auch das bekannte Betriebsverbot alter Heizkessel in seiner bisherigen Form weg. Für Bestandsgebäude bedeutet dies zunächst eine Entlastung. Gas- und Ölheizungen bleiben im Ersatzfall grundsätzlich wieder möglich. Auch Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse, Biomasseheizungen und hybride Systeme werden als Optionen aufgeführt.

Diese Wahlfreiheit ist jedoch keine Rückkehr zum fossilen Status quo. Der neue § 43 des Entwurfs legt für neu eingebaute Heizungsanlagen in bestehenden Gebäuden, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt werden, einen ansteigenden Anteil kohlendioxidneutraler Brennstoffe fest: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Zulässig sind unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, oranger oder türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate. Damit wechselt die Steuerungslogik: Nicht mehr die Heizungsanlage allein entscheidet über die Zulässigkeit, sondern der dauerhaft nachweisbare Brennstoffpfad. Für das Facility Management gewinnen damit Lieferverträge, Herkunftsbestätigungen, Abrechnungen (u.a. für die anfallenden Betriebs- und Heizkosten) und die Kontrolle der Brennstoffanteile zunehmende Bedeutung.

Für Bestandshalter und Wohnungsunternehmen ist diese Öffnung ambivalent. Kurzfristig sinkt der Investitionsdruck, weil ein Heizungstausch nicht zwingend auf Wärmepumpe oder Fernwärme gelenkt wird. Langfristig entstehen jedoch Preis-, Verfügbarkeits-, Abrechnungs- und Nachweisrisiken. Der Gesetzesentwurf betont selbst, dass die künftigen Kosten biogener Brennstoffe derzeit nicht belastbar beziffert werden können. Hinzu kommt, dass Mieter vor überhöhten Nebenkosten infolge unwirtschaftlicher Heizungsentscheidungen geschützt werden sollen. Wer sich als Vermieter für einen fossilen Ersatzpfad mit grünen Anteilen entscheidet, muss daher nicht nur deren technische Zulässigkeit, sondern auch die spätere Umlagefähigkeit und Betriebskostenwirkung bewerten und in Höhe von bis zu 50% des mieterseitigen Mehrverbrauches an Bio-Rohstoffen mitzahlen.

Nichtwohngebäude rücken in den Mittelpunkt

Die größte strategische Veränderung liegt im Nichtwohngebäudebestand. Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude mit geringer Energieeffizienz. Bis 2030 sollen die energetisch schlechtesten 16 Prozent und bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent der betroffenen Nichtwohngebäude so modernisiert werden, dass die festgelegten Anforderungen erreicht werden. Diese Anforderung wird im Gesetzesentwurf mit besonderen Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude, für die ab 2030 bzw. 2033 Schwellenwerte zur Gesamtenergieeffizienz greifen. Für Büro-, Handels-, Logistik-, Hotel-, Gesundheits- und Verwaltungsimmobilien ist dies relevanter als die isolierte Frage, ob eine einzelne Heizung ausgetauscht werden darf.

Für Gebäudebetreiber bedeutet das: Portfolios müssen frühzeitig energetisch segmentiert werden. Welche Objekte liegen voraussichtlich unter den künftigen Schwellenwerten? Welche Gebäude laufen in ein Sanierungs-, Vermietungs- oder Bewertungsrisiko? Welche Maßnahmen sind wirtschaftlich und technisch vorrangig: Gebäudehülle, Wärmeversorgung, Kälteerzeugung, Lüftung, Beleuchtung, Gebäudeautomation oder Photovoltaik? Das Facility Management wird dabei zur zentralen Datenschnittstelle, weil Verbrauchs-, Anlagen-, Wartungs- und Betriebs- und Flächendaten die Grundlage für Bewertung und Priorisierung bilden.

Gebäudeautomation als neue Betreiberpflicht

Besonders einschneidend ist die geplante Ausweitung der Gebäudeautomation. Heute greift die Pflicht in Nichtwohngebäuden im Wesentlichen bei Anlagen der Heizungs-, Klima- und Lüftungstechnik mit einer Nennleistung von mehr als 290 Kilowatt. Der Entwurf senkt die Schwelle auf mehr als 70 Kilowatt und führt mit § 56 eine eigenständige Regelung zur Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ein. Damit wird die Gebäudeautomation als eigener Bestandteil des energetischen Gebäudebetriebs behandelt.

Nichtwohngebäude mit Anlagen der Heizungs-, Klima-, Lüftungs- oder kombinierten Raumlufttechnik oberhalb der relevanten Leistungsschwelle von mehr als 70 Kilowatt sollen bis zum 31.12.2029 mit Systemen zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausgerüstet werden, soweit die Voraussetzungen greifen. Diese Systeme müssen Energieverbräuche überwachen, protokollieren, analysieren und anpassen können, Effizienzverluste erkennen, Betreiber über Verbesserungsmöglichkeiten informieren und die Überwachung der Raumklimaqualität unterstützen.

Für das Facility Management ist dies eine der praktischsten und zugleich folgenreichsten Änderungen. Daten müssen verlässlich erhoben und herstellerunabhängig (interoperabel) auswertbar sein, Schnittstellen müssen beherrscht, Zuständigkeiten geklärt und Optimierungsprozesse dokumentiert werden. In der Praxis wird dies Energiemanagement, CAFM, Gebäudeleittechnik, ESG-Reporting und Instandhaltungsplanung miteinander verbinden.

Das verändert die Praxis erheblich. Betreiber müssen nicht mehr nur Anlagen vorhalten, sondern deren Effizienz nachvollziehbar überwachen. Daten müssen verfügbar, Schnittstellen offen und Effizienzverluste erkennbar sein. Aus technischer Infrastruktur wird damit rechtlich relevante Betriebsorganisation. Genau darin zeigt sich, dass das GModG in der aktuellen Fassung des vorgelegten Gesetzesentwurfs weniger ein Gesetz der Entlastung als eines der systematischen Steuerung ist.

Energieausweis, Lebenszyklusdaten und Solarenergie

Auch der Energieausweis wird aufgewertet. Er bleibt nicht nur Informationsinstrument für Verkauf, Vermietung und Verpachtung, sondern wird stärker zum Datenträger der Gebäudeperformance. Der Gesetzentwurf erweitert die Mindestangaben unter anderem um Primärenergie, Endenergie, betriebsbedingte Treibhausgasemissionen, Effizienzklassen und Angaben zu inspektionspflichtigen Anlagen. Ab 2028 sind Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen für neu zu errichtende Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche zu ermitteln, ab 2030 gilt dies für alle neu zu errichtenden Gebäude. Der Bericht zur Treibhausgas-Bilanz im Lebenszyklus wird als unselbständiger Teil in den Energieausweis eingebunden und soll maschinenlesbar übermittelt werden.

Für die Immobilienbranche bedeutet dies, dass Energieausweise künftig stärker in Datenräume, ESG-Berichte, technische Due-Diligence-Prozesse und Finanzierungsunterlagen hineinwirken. Bei Neubau und Redevelopment wird die Ökobilanzierung bereits bei Materialwahl, Tragwerk, TGA-Konzept und Rückbauplanung relevant.

Ein weiterer Baustein ist die Solarenergie. Gebäude sollen so konzipiert werden, dass ihr Solarpotenzial berücksichtigt und genutzt werden kann, soweit dies technisch, funktional und wirtschaftlich möglich ist. Dachflächen, Statik, Brandschutz, Netzanschluss, Eigenverbrauch und Betreiberverantwortung müssen daher früher in die Planung integriert werden.

Neubau und Mobilität

Hinzu kommt die schrittweise Einführung des Nullemissionsgebäudes. Ab 2028 sollen neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand und mit behördlicher Nutzung als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Ab 2030 wird der Standard auf neue Gebäude insgesamt ausgeweitet. Planungen, die heute nur knapp am geltenden Standard ausgerichtet werden, können schnell überholt sein.

Parallel werden die Vorgaben zur Ladeinfrastruktur weiterentwickelt. Der Gesetzentwurf präzisiert Begriffe und Anforderungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und differenziert stärker nach Gebäudetypen, Stellplätzen und technischer Vorbereitung. Für Betreiber großer Nichtwohngebäude wird die Schnittstelle zwischen Gebäudeenergie, Mobilität und Strominfrastruktur wichtiger.

Submetering und Datenhaushalt

Der Abrechnungserstellungsprozess für die Nutzer der Immobilie ist zwar nicht der Kern des Entwurfs, gewinnt aber im praktischen Vollzug an hoher Bedeutung. Je stärker auf Effizienz, Betriebsführung und Nachweisfähigkeit abgestellt wird, desto wichtiger werden belastbare Verbrauchsdaten, saubere Abrechnungsstrukturen und eine konsistente Datenhaltung.

Das betrifft insbesondere die Schnittstellen zwischen Heizkostenabrechnung, Submetering und Gebäudeautomation. Gerade in größeren Beständen wird es künftig darauf ankommen, dass Verbrauchsdaten nicht nur erfasst, sondern auch plausibilisiert, systematisch ausgewertet und für unterschiedliche Zwecke nutzbar gemacht werden können.

Bewertung für die Praxis

In der Summe ist der Gesetzesentwurf weder reine Deregulierung noch einfache Verschärfung. Er entlastet beim politisch umstrittenen Heizungstausch und nimmt die starre 65-Prozent-Vorgabe zurück. Gleichzeitig verlagert er den regulatorischen Druck auf Bereiche, die für Immobilienbetreiber besonders relevant sind: Nichtwohngebäude-Effizienz, digitale Betriebsführung, Nachweisorganisation, Energieausweise, Solarenergie und Lebenszyklusdaten. Die Botschaft an die Branche lautet: Das Heizungsgesetz wird zurückgebaut, aber der Gebäudebestand bleibt in der Pflicht!

Der wesentliche Faktor des Gesetzesentwurfs liegt allerdings in dem darin beabsichtigten Systemwechsel, indem er den Druck aus der politischen Symboldebatte nimmt und ihn stattdessen in die Organisation des Gebäudebetriebs verlagert. Dies betrifft Eigentümer, Betreiber, Facility Manager und Verwalter gleichermaßen. Künftig genügt es nicht mehr nur, einzelne Pflichten formal zu erfüllen, sondern belastbare Daten, dokumentierte Prozesse, abgestimmte Betreiberkonzepte und ein technisches Verständnis des Gebäudes als dauerhaft zu steuerndes System vorzuhalten.

Für Facility Manager folgt daraus eine klare Konsequenz. Der technische Gebäudebetrieb wird stärker zum Compliance-System. Es reicht nicht mehr, Anlagen funktionsfähig zu halten und Wartungen zu dokumentieren. Künftig müssen Energieflüsse, Betriebszustände, Effizienzverluste, Brennstoffqualitäten, Nachweise, Schnittstellen und Lebenszyklusdaten aktiv gesteuert werden. Facility Management wird damit noch stärker zur Schnittstelle zwischen Recht, Technik, Wirtschaftlichkeit und ESG. Für die Immobilienbranche entscheidet sich die praktische Relevanz des Gesetzesentwurfs deshalb nicht nur im Bundestag, sondern in den Datenräumen, Instandhaltungsplanungen, Betreiberkonzepten und Investitionsbudgets der kommenden Jahre.

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