Notarhaftung bei unklarer Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht

Der Kläger verkaufte im November 2018 ein Grundstück in Hamburg an eine Grundstücksgesellschaft. Der notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag enthielt eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, nach der für den Fall, dass die Stadt ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ausüben sollte, die Erfüllungsansprüche der Käuferin erlöschen und ein Rücktrittsrecht beider Parteien bestehe.

Ähnliche Formulierungen wurden in einschlägigen Formularhandbüchern vorgeschlagen. Der Kaufpreis sollte im Januar 2019 fällig werden. Die Stadt machte ein gemeindliches Vorkaufsrecht geltend, wogegen die Käuferin verwaltungsgerichtlich klagte. Sie monierte, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 26 BauGB ausgeschlossen und daher unwirksam sei.

Zwei Jahre nach dem vereinbarten Fälligkeitsdatum kam es zu einem Vergleichsschluss zwischen dem Verkäufer, der Käuferin und der Stadt und zu einer Rücknahme der verwaltungsgerichtlichen Klage. Der Kläger erhielt sodann den Kaufpreis von der Stadt. Nun begehrt er von dem beklagten Notar Ersatz der Schäden, die ihm aufgrund der verzögerten Kaufpreiszahlung entstanden sind. Denn dieser habe durch die beurkundete unklare Regelung bezogen auf das gemeindliche Vorkaufsrecht seine Amtspflichten verletzt.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass es sich um eine unklare Regelung im Hinblick auf das gemeindliche Vorkaufsrecht handelte, der Notar dies hätte erkennen müssen und er daher seine Amtspflichten verletzte. So knüpfte die vertragliche Regelung an das Bestehen eines gemeindlichen Vorkaufsrechts und dessen Ausübung an. Es blieb dabei unklar, ob die Rechtsfolgen auch dann eintreten, wenn der Stadt zwar ein Vorkaufsrecht zusteht, die Ausübung des Vorkaufsrechts aber gem. § 26 BauGB ausgeschlossen und daher unwirksam sei.

Hintergrund ist, dass das BauGB in § 24 BauGB begrifflich klar zwischen dem Bestehen eines Vorkaufsrechts und dessen zulässiger Ausübung als negative Tatbestandsvoraussetzung unterscheidet. Indem der Beklagte die gesetzlichen Begriffe des Bestehens und der Ausübung verwendete, knüpfte er an diese Regelungen an.

Allerdings erschien es dem BGH nicht sinnvoll in einem Grundstückskaufvertrag bestimmte Rechtsfolgen nur daran zu knüpfen, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde zusteht, nicht aber auch daran, dass dessen Ausübung wirksam ist. Insofern hätte die vom Beklagten beurkundete Regelung auch dahin verstanden werden können, dass es einer wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts bedurft hätte. Das Fehlen einer ausdrücklichen klarstellenden Formulierung begründete die Unklarheit und mangelnde Eindeutigkeit der Regelung im Kaufvertrag.

Der beklagte Notar hätte dies erkennen müssen und verstieß entsprechend gegen seine Amtspflicht, den Willen der Parteien zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Parteien über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Er konnte sich insbesondere nicht darauf berufen, dass in einschlägigen Formularhandbüchern ähnliche Formulierungen vorgeschlagen wurden.

Fazit

In der Vertragsgestaltung ist klar zwischen dem Bestehen eines Vorkaufsrechts, der Erklärung seiner Ausübung und der Wirksamkeit dieser Ausübung zu unterscheiden. Besonders regelungsbedürftig ist, was gelten soll, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt, Käufer oder Verkäufer die Wirksamkeit aber angreifen. Gerade in diesen Fällen entscheidet die Vertragsgestaltung darüber, ob Kaufpreisfälligkeit, Rücktrittsrechte und Erfüllungsansprüche klar zugeordnet sind oder ob erhebliche Verzögerungsschäden drohen.

Autor: Johannes Gruber
Associate Partner, Rechtsanwalt

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