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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Rückbau bei fehlendem Beschluss
- Bauliche Maßnahmen ohne erforderlichen Beschluss sind regelmäßig angreifbar
- Beschluss auch bei einer WEG mit nur zwei Eigentümern erforderlich
- Vor jeder nicht nur erhaltenden Maßnahme sollte die Beschlusslage geprüft werden
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit nur zwei Eigentümern einen vorherigen Beschluss erfordern. Fehlt die erforderliche Beschlussfassung, können betroffene Eigentümer den Rückbau verlangen. Das Urteil schafft Rechtssicherheit und verdeutlicht, dass der Beschlusszwang unabhängig von der Größe oder Organisation der Gemeinschaft gilt.
BGH, Urteil vom 12. Juni 2026 – V ZR 68/25
Die Beschlussfassung vor einer beabsichtigten baulichen Veränderung gilt auch für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer mit nur zwei Eigentümern.
Die vorliegende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht aus lediglich zwei Mitgliedern, den jeweiligen Eigentümern zweier Doppelhaushälften, nämlich der Klägerin und der Beklagten. Die Beklagte veranlasste Arbeiten an der Fassade und den Fenstern sowie die Errichtung eines Gartenhauses. An den Gartenflächen besteht zugunsten der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin den Rückbau der vorgenommenen Maßnahmen. Mit der sog. Hilfswiderklage verfolgt die Beklagte die Ersetzung des erforderlichen Gestattungsbeschlusses. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben der Klage statt und wiesen die Hilfswiderklage ab.
Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung und führte aus, dass der Klägerin ein Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen sowie auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zusteht. Für Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen und daher eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG darstellen, bedarf jeder Wohnungseigentümer vorab eines entsprechenden Beschlusses. Ohne vorherige Beschlussfassung sind derartige bauliche Veränderungen grundsätzlich unzulässig.
Dies gilt auch für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die lediglich aus zwei Mitgliedern besteht. Eine Differenzierung danach, ob Eigentümerversammlungen tatsächlich stattfinden, Erhaltungsrücklagen gebildet werden oder es sich um eine verwalterlose Gemeinschaft handelt, nimmt das Gesetz nicht vor. Der Beschlusszwang gilt mithin auch für Gemeinschaften, die diese Strukturen in der Praxis nicht „leben“.
Eine abweichende Beurteilung kommt nur dann in Betracht, wenn die Teilungserklärung eine hiervon abweichende Regelung enthält. Die Hilfswiderklage auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses wies der Bundesgerichtshof mangels Anspruchs zurück. Ein Anspruch auf Fassung eines zustimmenden Beschlusses besteht nur dann, wenn entweder keine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer vorliegt oder sämtliche beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen.
Fazit
Bauliche Maßnahmen ohne erforderlichen Beschluss sind regelmäßig angreifbar und können einen Rückbauanspruch auslösen. Für die Praxis bedeutet das: Vor jeder nicht nur erhaltenden Maßnahme sollte die Beschlusslage sorgfältig geprüft und dokumentiert werden.
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