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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Rückübertragungsanspruch bei sittenwidrigem Kaufvertrag
- Ein Grundstückskauf ist unwirksam, wenn Preis und Wert stark auseinanderliegen.
- Dann kann die Rückübertragung des Eigentums verlangt werden.
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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Ist ein Grundstückskaufvertrag wegen eines wucherähnlichen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig und nichtig, besteht grundsätzlich ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 7. November 2025 (Az.: V ZR 155/24) entschieden.
Die Klägerin hatte gemeinsam mit ihrem Ehemann jeweils zur Hälfte ein Grundstück in Berlin erworben. Das Ehepaar trennte sich, woraufhin die Klägerin ihren Anteil am Grundstück veräußern wollte. Sie verkaufte ihren Anteil jedoch nicht im Ganzen, sondern jeweils einen Miteigentumsanteil von jeweils 2/10 an die beiden Beklagten. Als Gegenleistung verlangte die Klägerin in ihrer finanziellen Not, sie von ihrem im Verhältnis zu ihrem Ehemann hälftigen Anteil an einer Darlehensverbindlichkeit bei einer Bank freizustellen. Die Restschuld, die die Beklagten übernehmen sollten, betrug etwa 55.000 Euro. Das Grundstück war insgesamt etwa 690.000 Euro wert, wobei der rechnerische Anteil von jeweils 20 Prozent insgesamt 276.000 Euro betrug. Die Restschuld war also nur 1/5 des tatsächlichen Grundstücks wert. Die Beklagten wurden als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin begehrte die Rückübertragung des Grundstücks, wobei sie sich auf Sittenwidrigkeit stützte.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig sei. Ein gegenseitiger Vertrag sei als wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe und zusätzlich ein weiterer Umstand hinzutrete, der den Vertrag insgesamt als sittenwidrig erscheinen lasse. Bei Grundstücksgeschäften könne ein besonders grobes Missverhältnis regelmäßig angenommen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch sei wie der Wert der Gegenleistung. Da der erworbene Miteigentumsanteil das Fünffache der übernommenen Restschuld betrug, sei nach diesem Maßstab ein krasses Missverhältnis gegeben. Die verwerfliche Gesinnung der Beklagten werde aufgrund des sehr groben Missverhältnisses vermutet.
Mit der Nichtigkeit des Kaufvertrags sei der Rechtsgrund für die Übertragung der Miteigentumsanteile an dem Grundstück entfallen. Aufgrund des Abstraktionsprinzips hat dies zwar grundsätzlich nicht auch die Nichtigkeit der Eigentumsübertragung zur Folge. Allerdings bestehe ein Anspruch auf Rückübertragung des Grundeigentums. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sei nicht die Auflassung als Teil des Erfüllungsgeschäfts der Rechtsgrund für die Eigentumsübertragung, sondern der Kaufvertrag als schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft.
Fazit
Die Entscheidung zeigt, dass auffällige Kaufpreisabweichungen bei Grundstücksgeschäften erhebliche rechtliche Risiken bergen. Wird ein Vertrag als sittenwidrig eingestuft, kann dies nicht nur zur Nichtigkeit führen, sondern auch bereicherungsrechtliche Rückübertragungsansprüche auslösen. Eine sorgfältige Kaufpreisfindung und klare Dokumentation sind daher entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Autor: Christopher Templin
Senior Associate, Rechtsanwalt