Partner
Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Schadensersatz bei berechtigter Kündigung
- BGH verneint Schadensersatz bei formalen Vollmachtsmängeln einer berechtigten Kündigung.
- Schwere Persönlichkeitsrechtsverletzungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
- Formale Vollmachtsfehler berühren nicht die materielle Berechtigung einer Kündigung.
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026, Az.: VIII ZR 4/23: Formale Vollmachtsmängel bei bestehendem Kündigungsrecht begründen grundsätzlich keine Schadensersatzpflicht.
Die Mieterin hatte ab 2017 Wohn- und Büroräume auf einem Berliner Kirchhof gemietet. Nach Kündigungen wegen Zahlungsverzugs (Februar 2021) und weiteren Kündigungen wegen verunglimpfender Online-Veröffentlichungen über die Kirche und einzelne Funktionsträger (Juni/Juli 2021) erhob die Vermieterin Räumungsklage. Die anwaltlichen Kündigungen stützten sich auf eine von der Gemeindepfarrerin unterzeichnete Vollmacht; die Mieterin hielt diese wegen fehlender Beschlussfassung, fehlenden Siegels und kirchlicher Zuständigkeitsfragen für unwirksam. Die Mieterin verlangte u.a. Freistellung von Anwaltskosten, Schmerzensgeld und Schadensersatz.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Mieterin zurückgewiesen und Schadensersatzansprüche gegen eine Kirchengemeinde (Vermieterin) und deren Gemeindepfarrerin wegen mehrfacher Kündigungen und Räumungsklage verneint. Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die Kündigungen materiell berechtigt waren: Die fortlaufenden, schweren Persönlichkeitsrechtseingriffe der Mieterin rechtfertigten eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB; eine Abmahnung war entbehrlich.
Die gerügten Vollmachtsmängel betreffen nach dem Urteil nur die Zurechnung der Kündigungserklärung (§ 164 BGB), nicht aber die materielle Kündigungsberechtigung. Form- oder Vollmachtsfehler bei bestehendem Kündigungsrecht begründen keine Pflichtverletzung und lösen keine Schadensersatzpflicht aus. Auch eine deliktische Haftung der Vermieterin oder der Pfarrerin wurde verneint: Weder lagen Anhaltspunkte für ein sittenwidriges oder vorsätzlich schädigendes Handeln (§ 826 BGB) vor, noch begründet das Betreiben des Räumungsprozesses als solches eine Haftung. Die Pfarrerin hafte der Mieterin weder vertraglich (keine Vertragspartei) noch aus § 179 BGB (Vertretungsmangel betrifft das Innenverhältnis Vermieterin–Anwalt) noch deliktisch. Die geltend gemachten Schadenspositionen der Mieterin sind nicht ersatzfähig: Anwaltskosten aus einer Vergütungsvereinbarung unterliegen den prozessrechtlichen Kostengrundsätzen (RVG-Regelsätze), eigener Zeitaufwand für Prozessvorbereitung ist nicht ersatzfähig, und ein Schmerzensgeldanspruch scheitert an fehlender Kausalität bzw. schwerwiegendem Eingriff.
Fazit
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass bei fortlaufenden und schwerwiegenden Persönlichkeitsrechtsverletzungen eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein kann. Zugleich wird festgestellt, dass die berechtigte Durchsetzung eines Räumungsanspruchs grundsätzlich weder eine deliktische Haftung der Vermieterin noch eine persönliche Haftung der handelnden Vertreterin auslöst.
Aus dem Newsletter
„Immobilien-Streiflicht“ Hier Newsletter
abonnieren