Schwarzgeldabreden bei Grundstückskaufverträgen
BGH, Urteil vom 15. März 2024, Az.: V ZR 115/22
Ein Grundstückskaufvertrag ist nichtig, wenn die Steuerhinterziehung den von den Parteien beabsichtigten Hauptzweck des Vertrages bildet.
Die Parteien schlossen einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von EUR 120.000 notariell beurkundet. Tatsächlich war ein Preis von EUR 150.000 vereinbart. Die nicht mitbeurkundeten EUR 30.000 hatte der Käufer dem Verkäufer im Voraus bezahlt, um von Ersparnissen bei der Grunderwerbssteuer zu profitieren. Daraufhin erstattete der Verkäufer Selbstanzeige bezüglich seiner Mitwirkung bei der Minderung der Grunderwerbssteuer. Das Finanzamt legte die Grunderwerbssteuer für den gesamten Kaufpreis neu fest. Die Parteien führten daraufhin aufgrund der Falschbeurkundung Gespräche über die Wirksamkeit des Kaufvertrags. Im Zuge dessen verlangte der Verkäufer die Berichtigung des Grundbuchs unter Hinweis auf seine noch vorhandene Eigentumsposition.
Der Bundesgerichtshof verneinte für diesen Fall die Nichtigkeit des Kaufvertrags. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf gem.§ 311b Abs. 1 S. 1 BGBder notariellen Beurkundung. Zwar ist der beurkundete Vertrag nicht über EUR 150.000, sondern über EUR 120.000 geschlossen worden. Dieser beurkundete Vertrag ist wegen der bewusst falschen Kaufpreisangabe gem.§ 117 Abs. 1 BGBals Scheingeschäft nichtig und der lediglich mündlich geschlossene Vertrag mit einem Kaufpreis von EUR 150.000 zunächst formnichtig. Allerdings wurde das mündliche Rechtsgeschäft zu dem höheren Preis wirksam, da durch Auflassung und die Eintragung des Käufers in das Grundbuch der Formmangel nach§ 311b Abs. 1 S. 2 BGBgeheilt worden ist.
Der Kaufvertrag ist auch nicht wegen der Schwarzgeldabrede nichtig. Wird der Kaufpreis bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben als mündlich vereinbart (Schwarzgeldabrede), ist der Vertrag in der Regel nicht nichtig. Nur dann, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck ist, ist der Grundstückskaufvertrag nichtig. In dem zu entscheidenden Fall konnte dies jedoch nicht festgestellt werden. Vielmehr war es der ernsthafte Wille der Parteien den vertraglichen Leistungsaustausch, also die Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks einerseits und die Zahlung des Kaufpreises andererseits, vorzunehmen.
Fazit:
Das Urteil fügt sich in die Rechtsprechungslinie des Bundesgerichtshofs zu Schwarzgeldabreden ein. Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats, der regelmäßig eine Nichtigkeit zugrundeliegender Werkverträge bei Schwarzgeldabreden annimmt, ist auf Grundstückskaufverträge nicht übertragbar.