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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Schwer kranke Mieter bei Eigenbedarf
- BGH stärkt die Rechte von schwer kranken Mietern bei einer Eigenbedarfskündigung
- Gericht darf Räumung nicht ohne unabhängiges medizinisches Gutachten beschließen
- Gutachten muss für die Kündigung Gefahren für den Mieter eindeutig widerlegen
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
BGH, Beschluss vom 1. September 2026, Az.: VIII ZR 16/26: Sofern schwerwiegende Gesundheitsgefahren im Fall eines erzwungenen Umzugs hinreichend substantiiert vorgetragen werden, muss das Gericht regelmäßig ein Sachverständigengutachten einholen; die bloße Vernehmung behandelnder Ärzte genügt nicht.
Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin. Im Februar 2024 kündigte die Vermieterin wegen Eigenbedarfs. Der Mieter widersprach und berief sich auf Härtegründe. Er trug schwerwiegende psychische Erkrankungen vor und reichte detaillierte ärztliche und psychologische Atteste ein, die bei einem erzwungenen Umzug erhebliche gesundheitliche Verschlechterungen bis hin zu Suizidalität prognostizierten.
Zudem dokumentierte er zahlreiche erfolglose Anfragen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum. Im gerichtlichen Verfahren wurden zwei behandelnde Ärzte und ein Psychologe als Zeugen vernommen, ein Sachverständigengutachten wurde jedoch nicht eingeholt.
Werden für den Fall eines erzwungenen Umzugs schwerwiegende Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert vorgetragen, etwa durch ein ausführliches fachärztliches Attest, darf das Gericht eine Härte regelmäßig nicht verneinen, ohne den angebotenen Sachverständigenbeweis zu erheben.
Die Vernehmung behandelnder Ärzte und Psychologen als sachverständige Zeugen ersetzt kein Gutachten. Ein sachverständiger Zeuge berichtet über wahrgenommene Tatsachen; erforderlich sind aber fachliche Wertungen und Schlussfolgerungen zur Schwere und Eintrittswahrscheinlichkeit einer Verschlechterung, die typischerweise Gegenstand eines Sachverständigengutachtens sind.
Die Nichterhebung des Sachverständigenbeweises aufgrund einer bereits gefestigten Überzeugung des Gerichts stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs eine unzulässige Vorwegnahme der Beweiswürdigung dar. Zudem beanstandete der Bundesgerichtshof, dass der Vortrag zur erfolglosen Wohnungssuche nicht hinreichend berücksichtigt worden war.
Fazit
Die Entscheidung verdeutlicht, dass Gerichte bei Eigenbedarfsverfahren gesundheitliche Härtegründe und die Wohnungssuche nicht pauschal abtun dürfen, sondern bei substantiiertem Vortrag aktiv aufklären müssen. Mieter sollten frühzeitig und getrennt gesundheitliche Belastungen eines Umzugs sowie die Wohnungssuche dokumentieren.
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