Technikräume können Sondereigentum sein

Die Kläger sind Mitglieder einer aus zwei Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümer der Wohnungseinheit Nr. 2. Nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 stehen drei im Kellergeschoss gelegene Räume im Sondereigentum der Wohnungseinheit Nr. 1, darunter ein Flur und ein Technikraum mit Versorgungsanschlüssen sowie Gasthermen beider Wohneinheiten. Ein eigener Zugang zu diesen Räumen besteht für die Kläger nicht; sie sind nur über die Wohnungseinheit Nr. 1 erreichbar. Zugunsten der Kläger besteht an der Wohnungseinheit Nr. 1 daher eine auf die Mitbenutzung von Flur und Technikraum zur Zählerablesung beschränkte Grunddienstbarkeit. Mit der Klage begehrten die Kläger die Einräumung von Mitbesitz an den Kellerräumen.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, dass die Kellerräume sondereigentumsfähig sind und nicht allein deshalb Gemeinschaftseigentum sind, weil sich darin gemeinschaftlich dienende Anlagen befinden. § 5 Abs. 2 WEG, wonach Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sind, selbst wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden, steht dem nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht entgegen. Technische Anlagen sind zwar selbst nicht sondereigentumsfähig. Daraus folgt jedoch nicht zwangsläufig, dass auch die Räume, in denen sie sich befinden, dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Maßgeblich ist vielmehr eine funktionale Betrachtung des jeweiligen Raums. Entscheidend ist, ob der Raum nach seiner Funktion zwingend für den gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich ist oder die Nutzung der sich darin befindlichen Anlagen einen dauernden Zugang und Mitgebrauch durch alle Wohnungseigentümer voraussetzt.

Im vorliegenden Fall bestand daher kein Anspruch der Kläger auf Einräumung von Mitbesitz, da die Kellerräume wirksam dem Sondereigentum zugeordnet waren und die bestehende Grunddienstbarkeit den erforderlichen Zugang bereits ausreichend regelte.

Fazit:

Mit diesem Urteil schafft der Bundesgerichtshof mehr Flexibilität bei der Zuordnung von Räumen: Technik-, Hausanschluss- oder Versorgungsräume können Sondereigentum sein, auch wenn sich darin gemeinschaftlich genutzte Anlagen befinden. Entscheidend ist, ob der Raum funktional zwingend für alle Eigentümer zugänglich sein muss. Für Wohnungseigentümer bedeutet das, dass Teilungserklärungen Gestaltungsspielraum bieten, dabei jedoch klar und rechtssicher formuliert sein sollten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Autorin: Julia Nagel
Senior Associate, Rechtsanwältin

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