Teilung einer Quartierstiefgarage in Miteigentumsteile

BGH, Beschluss vom 15. Juni 2023, Az.: V ZB 12/22

Der BGH entschied, dass eine Tiefgarage in Miteigentumsteile geteilt werden kann, auch wenn sie vorwiegend auf Nachbargrundstücken errichtet wurde.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin einer Quartierstiefgarage. Ein Teil der Tiefgarage (mit der Zufahrt) befindet sich auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin, ein weitaus größerer Teil auf drei Nachbargrundstücken. Der Überbau der Tiefgarage war der Beschwerdeführerin aufgrund von Überbaudienstbarkeiten gestattet. Die Nachbareigentümer durften wiederum aufgrund einer Aufbaudienstbarkeit Gebäude über der Tiefgarage errichten. Die Beschwerdeführerin beantragte beim Grundbuchamt die Teilung der Tiefgarage in Miteigentumsanteile. Dies lehnten sowohl das Grundbuchamt als auch das OLG Frankfurt (die Vorinstanz) ab. Nach Auffassung der Vorinstanz fehle ein Nachweis darüber, dass die Tiefgarage ein einheitliches, dem Grundstück der Beschwerdeführerin zuzuordnendes Gebäude bildet. Man könne auch die überbauten Tiefgaragenteile und die jeweils darüber errichteten Gebäude aufgrund der bautechnischen Beschaffenheit ebenfalls als eine Einheit ansehen. In letzterem Fall dürfe eine Teilung der Tiefgarage nicht vollzogen werden, da sich die geteilte Tiefgarage dann über mehrere Grundstücke erstrecken würde.

Der BGH hingegen war anderer Auffassung als die Vorinstanz und kam zu dem Ergebnis, dass eine Teilung der Tiefgarage vorgenommen werden darf. Es sei zwar richtig, dass eine Teilung nur dann erfolgen dürfe, wenn die gesamte Tiefgarage eine Einheit bildet und Bestandteil eines einzigen Grundstücks ist. Dies sei in diesem Fall aber nachgewiesen. Der BGH macht dies am Maßstab der Verkehrsanschauung fest. Danach kommt es neben der baustatischen Beschaffenheit ebenfalls auf die funktionale Einheit sowie die Größe, die Lage, die bauliche Eigenart und die wirtschaftliche Nutzung an. Gemessen an diesen Kriterien stelle die Tiefgarage eine Einheit dar. Hauptgrund ist, dass die Tiefgarage eine funktionale Einheit bildet.

Weiter stellt der BGH fest, dass die Tiefgarage dem Grundstück der Beschwerdeführerin zuzuordnen ist. Dies sei dadurch nachgewiesen, dass zugunsten ihres Grundstücks Überbaugrunddienstbarkeiten bestehen. Die auf den Nachbargrundstücken liegenden Tiefgaragenteile sollen also dem Grundstück der Beschwerdeführerin nutzen. Darüber hinaus komme hinzu, dass sich auch die befestigte Rampe, die in die Tiefgarage hineinführt, auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin befindet.

Fazit:

Die Begründung von Teileigentum ist häufig mit unerwarteten Problemen verbunden. Nun hat der BGH entschieden, dass wirtschaftlich zusammengehörige Sachen eine Einheit bilden und hierdurch ein Stück Rechtssicherheit geschaffen. Schwierigkeiten können aber auch an ganz anderer Stelle auftreten. So muss beispielweise die Teilung auch im Einklang mit öffentlich-rechtlichen Regelungen wie einem Bebauungsplan stehen.