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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Umbau trotz Zweckentfremdung zulässig
- Gestattungsbeschluss bleibt wirksam, wenn zulässige Nutzung möglich bleibt
- Bauliche Änderung erlaubt auch mögliche Zweckabweichung
- Maßgeblich ist die fortbestehende Nutzbarkeit nach Vereinbarung
- Zweckwidrige Nutzung kann separat untersagt werden
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung ermöglicht, ist der Gestattungsbeschluss nicht anfechtbar, solange die zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt. So entschied der BGH mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az.: V ZR 192/24).
Die Eigentümer von zwei Einheiten in einer aus drei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft führten in Räumen, welche als „Kellerraum“ bezeichnet waren, bauliche Maßnahmen durch. In allen Räumen waren zu Gunsten der Beklagten Sondernutzungsrechte eingeräumt worden. In einem Raum wurde eine Toilette eingebaut, in einem anderen drei Heizkörper und eine geflieste Nasszelle mit Dusche, WC sowie Wasch- und Spülbecken. Darüber hinaus brachten sie an der Fassade ein Leerrohr für ein TV-Kabel an. Alle Einbauten wurden nachträglich in einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss genehmigt. Der Eigentümer der dritten Einheit erhob gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage, da er der Auffassung ist, die Maßnahmen seien mit der Zweckbestimmung der Räume als „Kellerräume“ unvereinbar und folglich rechtswidrig.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Beschlüsse nicht zu beanstanden sind und die Anfechtungsklage des Klägers daher keinen Erfolg hat. Zur Begründung wurde angeführt, dass die Beschlusskompetenz für die Gestattung baulicher Veränderungen gemäß § 20 Abs. 1 WEG auch dann besteht, wenn die Maßnahme die Möglichkeit einer zweckwidrigen Nutzung eröffnet. Ein Gestattungsbeschluss ist jedenfalls dann nicht anfechtbar, wenn die nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt.
Im vorliegenden Fall sah das Gericht die Maßnahmen als bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die nach § 20 Abs. 1 WEG nachträglich genehmigt wurden. Zudem sind die umgebauten Wohnräume trotz Bezeichnung als „Kellerraum“ weiterhin so nutzbar, wie es die Zweckbestimmung als Kellerraum erlaubt, so zum Beispiel als Fitness- oder Fernsehraum. Sollte es dennoch zu zweckwidrigen Nutzung der umgebauten Räume kommen, indem die Ausstattung der Räume den zulässigen untergeordneten Rahmen überschreiten, besteht auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit Unterlassung zu verlangen.
Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass die Gestattung baulicher Veränderungen nicht bereits deshalb anfechtbar ist, weil sie eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung ermöglichen könnte. Maßgeblich ist, ob die vereinbarte zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt. Bauliche Veränderungen sollten daher so ausgestaltet sein, dass die vereinbarte zulässige Nutzung der Räume weiterhin möglich bleibt.
Autor: Christopher Templin | Senior Associate, Rechtsanwalt