Unwirksame formularmäßige Wartungskostenumlage

Die Klägerin mietete im Jahr 2020 von der Beklagten Gewerberäume im Untergeschoss, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses. Der Mietvertrag enthielt dabei Formularklauseln, die die Beklagte als Vermieterin gegenüber allen Mietern des Objekts verwendete. Diese sahen unter anderem vor, dass der jeweilige Mieter die Betriebs- und Nebenkosten, einschließlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie der Wartungskosten für Gemeinschaftsanlagen anteilig zu tragen hat.

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsanlage wurden dabei auf 5% der aktuellen Jahresnettomiete begrenzt. Für die Wartungskosten war hingegen keine Begrenzung vorgesehen. Zudem enthielt der Mietvertrag einen Einwendungsausschluss, wonach Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung binnen zehn Wochen nach Zugang der Abrechnung vom jeweiligen Mieter zu erheben sind. Nachdem die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen zunächst beglichen hatte, machte sie später gerichtlich Rückerstattungsansprüche wegen aus ihrer Sicht zu viel gezahlter Nebenkosten geltend.

Das Oberlandesgericht München entschied nun, dass die Umlageklausel hinsichtlich der Wartungskosten unwirksam sei, da sie die Mieterin unangemessen benachteilige. Grund hierfür sei die fehlende Kostenobergrenze. Zwar sei es bei Gewerberaummietverträgen grundsätzlich möglich, die Erhaltungslast formularmäßig auf den Mieter zu übertragen, dies gelte jedoch bei gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen nicht unbegrenzt.

Insbesondere bei Gemeinschaftsanlagen entziehen sich die hierauf entfallenden Kosten dem unmittelbaren Einfluss des einzelnen Mieters und sind für ihn weder hinreichend überschaubar noch kalkulierbar, sodass eine formularmäßige Überwälzung nur bei Vereinbarung einer angemessenen Kostenobergrenze zulässig sei. Die Umlage der Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten sei aufgrund der Begrenzung auf 5 % der Jahresnettomiete dagegen wirksam. Die Beklagte müsse daher die zu viel gezahlten Wartungskosten zurückzahlen.

Auch die Einwendungsausschlussklausel ist nach Ansicht des Oberlandesgerichts München unwirksam, da die Regelung nicht die Verpflichtung enthalte, die Mieterin bei Beginn der Frist auf die Bedeutung ihres Schweigens hinzuweisen.

Fazit

Das Urteil zeigt die Grenzen der Vertragsfreiheit in Gewerberaummietverträgen auf. Insbesondere bei gemeinschaftlich genutzten Anlagen dürfen Wartungs- und Instandhaltungskosten nicht unbegrenzt auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese die Kosten weder beeinflussen noch verlässlich kalkulieren können. Ohne eine angemessene Kostenobergrenze sind solche Klauseln regelmäßig unwirksam. Vermieter sollten daher bei der Vertragsgestaltung klare Deckelungen vorsehen und ihre bestehenden Vertragsmuster entsprechend überprüfen lassen. Mieter sollten Nebenkostenabrechnungen dagegen kritisch prüfen, insbesondere wenn keine klare Kostenbegrenzung vereinbart ist.

Autorin: Julia Nagel
Senior Associate, Rechtsanwältin

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