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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Unzulässige Exposé-Veröffentlichung durch Makler
- Grundstückseigentümer hat ausschließliche Verwertungsbefugnisse
- Klare Grenzen für maklerische Tätigkeiten ohne Legitimation durch den Eigentümer
- Makler müssen prüfen, ob eine hinreichende Beauftragung vorliegt
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
BGH, Urteil vom 30. April 2026, Az.: III ZR 164/25: Wird ein Makler ohne Vertrag tätig und liegt damit eine Geschäftsführung ohne Auftrag vor, stehen dem Eigentümer unter anderem Unterlassungsansprüche zu.
Der Beklagte ist Makler und wurde von der Mieterin des Klägers mit der Vermittlung von Unter- bzw. Nachmietern beauftragt. In der Folge beschränkte sich der Beklagte nicht auf die bloße Vermittlung von Interessenten, sondern veröffentlichte zudem ein Exposé der Wohnung im Internet. Der Kläger hatte seinerseits bereits einen eigenen Makler eingeschaltet und forderte den Beklagten unter Hinweis auf das Fehlen eines Maklervertrags auf, das Exposé zu entfernen sowie derartige Veröffentlichungen künftig zu unterlassen.
Zugleich machte er die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten geltend. Der Beklagte kam der Aufforderung, die Anwaltskosten zu erstatten, nicht nach, sodass der Kläger Klage erhob. Seine Klage begründete er damit, dass ihm der Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Rechtsverfolgungskosten aufgrund seines Unterlassungsanspruches zustehe.
Der Bundesgerichtshof qualifizierte das Verhalten des Beklagten als Geschäftsbesorgung ohne Auftrag. Maßgeblich war hierbei, dass der Beklagte nicht vom Eigentümer, sondern lediglich von dessen Mieterin beauftragt worden war. Das veröffentlichte Exposé enthielt unter anderem Fotografien aus dem Inneren der Immobilie.
Darin liegt ein Eingriff in das Eigentumsrecht des Klägers, da das Recht zur Anfertigung und insbesondere zur gewerblichen Verwertung von Fotografien eines Grundstücks grundsätzlich dem Grundstückseigentümer vorbehalten ist. Dem Kläger steht somit dem Grunde nach ein Unterlassungsanspruch zu. Infolgedessen kann er auch die Erstattung der zur Rechtsverfolgung erforderlichen Anwaltskosten verlangen.
Fazit
Im Ergebnis unterstreicht die Entscheidung die ausschließliche Zuordnung der Verwertungsbefugnisse an den Grundstückseigentümer und zieht zugleich klare Grenzen für maklerische Tätigkeiten ohne entsprechende Legitimation durch den Eigentümer. Makler sind daher gehalten, vor Aufnahme ihrer Tätigkeit sorgfältig zu prüfen, ob eine hinreichende Beauftragung vorliegt und ob die beabsichtigten Maßnahmen mit den Rechten des Eigentümers in Einklang stehen.
Autorin: Tugba Pollack (Senior Associate, Rechtsanwältin)
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