Vereinbarung von Kündigungsgründen

OLG Brandenburg, Urteil vom 9. Januar 2024, Az.: 3 U 207/22 

Die Parteien können frei vereinbaren und präzisieren, welche Umstände zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen. 

Die Klägerin ist Verpächterin und die Beklagte Pächterin einer Steganlage. Der Pachtvertrag wurde für die Dauer von fünfzehn Jahren abgeschlossen. Vertraglich wurde festgehalten, dass die Betreiberin die Steganlage erweitern wird und für die Einholung der Genehmigungen sowie Erlaubnisse verantwortlich ist. Ferner wurde der Verpächterin das Recht zur außerordentlichen Kündigung für den Fall eingeräumt, dass die Erweiterung unterbleibt. Die Pächterin führte die Erweiterung in der Folgezeit nicht wie vertraglich vereinbart durch. Die Klägerin kündigte den Pachtvertrag mit der Begründung, dass die Pächterin ihren Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag nicht nachgekommen sei. Der Steg sei zudem entgegen den Vorgaben im Pachtvertrag nicht für die Öffentlichkeit zugänglich gewesen. Die Beklagte gab dagegen an, dass die Klägerin selbst einen Anteil an der Verzögerung der Umsetzung des Vertrages hatte. Das Oberlandesgericht bejahte den Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe und begründete seine Entscheidung wie folgt: 

Vertraglich wurde der Klägerin ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass die Erweiterung der Steganlage unterbleibt. Es ist zulässig, das gesetzlich geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag zu präzisieren und frei zu vereinbaren, welche Umstände zur Kündigung berechtigen. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Berechtigte die Kündigung nicht zeitnah nach Eintritt des Kündigungsgrundes ausgesprochen hat. § 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, ist nicht anwendbar. Für die Wohnraummiete habe der BGH bereits entschieden, dass diese Vorschrift auf fristlose Kündigungen eines Wohnraummietverhältnisses keine Anwendung findet. Die Erwägungen des BGH unterscheiden nicht zwischen Wohnraummietverhältnissen und sonstigen Mietverhältnissen, so dass sie für alle Arten von Mietverhältnissen gleichermaßen gelten.

Fazit:

Die Mietvertragsparteien können das gesetzlich geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag präzisieren und frei vereinbaren, welche Umstände zu einer Kündigung berechtigen. Dies ist insbesondere für Mietverträge mit einer Festlaufzeit sinnvoll. Tritt das vertraglich vereinbarte Kündigungsrecht ein, kann die Kündigung rechtswirksam ausgesprochen werden. Auf eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kommt es nicht mehr an. Das Mietverhältnis wird unabhängig von der Art und der vereinbarten Laufzeit durch die ausgesprochene Kündigung beendet. Vor Ausspruch der Kündigung und der Einreichung einer Räumungsklage sollte jedoch zwingend geprüft werden, ob der vereinbarte Kündigungsgrund tatsächlich eingetreten ist. Ferner sollte der Kündigungsgrund so präzise formuliert werden, dass sich im Streitfall eine Auslegung erübrigt.