Verjährungsfrist des Vergütungsanspruches von Bauträgern

BGH, Urteil vom 7. Dezember 2023, Az.: VII ZR 231/22

Vergütungsansprüche von Bauträgern unterliegen grundsätzlich nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist, sondern verjähren in der Regel erst nach zehn Jahren.

Die Klägerin und die Beklagten sind Parteien eines Bauträgervertrages, unter dem sich die Klägerin zur Veräußerung von Miteigentumsanteilen an ihrem Grundstück und einer von ihr darauf zu errichtenden Anlage verpflichtete. Wie in Bauträgerverträgen üblich, wurde die Fälligkeit der Kaufpreisraten an den jeweiligen Stand des Baufortschritts gekoppelt. Nach Fertigstellung der zu errichtenden Anlage forderte die Klägerin die Erwerber zur Zahlung der noch offenen Kaufpreisrate auf. Diese wiesen die Forderung der Bauträgerin unter Berufung auf Baumängel zurück und erhoben im sich daraufhin anschließenden gerichtlichen Rechtsstreit schließlich die Einrede der Verjährung. Das Oberlandesgericht wies das Zahlungsbegehren der Klägerin unter Anerkennung der wirksam erhobenen Einrede der Verjährung ab, da der Bauträgervertrag der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterläge, die im gegenständlichen Fall abgelaufen sei. Die in§ 196 BGBgeregelte längere Verjährungsfrist von zehn Jahren für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie Ansprüche auf die dafür zu bewirkende Gegenleistung sei laut OLG nicht anwendbar. Die geschuldete Vergütung sei aufgrund des Schwerpunkts eines Bauträgervertrages nicht als die von§ 196 BGBgeforderte Gegenleistung für die Eigentumsübertragung, sondern als Gegenleistung für die Errichtung des Bauwerkes zu sehen.

Dies konnte der revisionsrechtlichen Überprüfung durch den Bundesgerichtshof nicht standhalten. Nach Auffassung des VII. Zivilsenates sei nicht die regelmäßige, sondern die zehnjährige Verjährungsfrist für Rechte an einem Grundstück zu unterstellen. Zwar sei es zutreffend, dass der gemischte Leistungscharakter von Bauträgerverträgen nicht eindeutig unter den Wortlaut der Vorschrift gefasst werden könne. Nichtsdestoweniger sei die Eigentumsübertragung für den Erwerber nicht, wie vom OLG unterstellt, von untergeordneter Bedeutung. Der Erwerber habe vielmehr ein wesentliches Interesse an der Eigentumsübertragung, da bei deren Entfall auch die bloße Bauwerkserrichtung nicht von nachhaltigem Wert sein könne. Überdies wird ein Bauwerk der gesetzlichen Konzeption nach mit der Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sodass mit Übertragung des Grundstückseigentums auch jenes am Bauwerk automatisch übergeht. Auch bei Bauträgerverträgen ist daher die spezielle Regelung des§ 196 BGBanzuwenden, die der regelmäßigen Verjährungsfrist vorgeht. Der Anspruch der Bauträgerin war im gegenständlichen Verfahren somit nicht verjährt.

Fazit:

Ansprüche aus Bauträgerverträgen unterliegen dem Grundsatz nach der speziellen, zehnjährigen Verjährungsfrist für die Übertragung von Rechten an Grundstücken. Ihr werkvertraglicher Leistungsinhalt könne sinnvollerweise nicht vom Element der Eigentumsübertragung getrennt werden. Die Vereinbarung einer Aufteilung nach Leistungspflichten mit unterschiedlicher Verjährung steht den Parteien allerdings offen.