Verwalterpflichten bei Erhaltungsmaßnahmen

Der Verwalter muss vor der Begleichung von Abschlagsrechnungen und Schlussrechnungen eines Werkunternehmers zunächst seinen Prüfpflichten nachkommen.

Der Beklagte war Verwalter der Klägerin, einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Nach einer Beschlussfassung über die Erneuerung der Dacheindeckung wurde ein Werkunternehmer beauftragt. Der Beklagte zahlte nach Erhalt der Abschlagsrechnungen aus Mitteln der Klägerin mehrere Teilbeträge an den Werkunternehmer. Eine Teilzahlung erfolgte ohne die Erstellung einer Abschlagsrechnung. Die Arbeiten wurden bei einem Baufortschnitt von etwa 85-90 % eingestellt. Die Klägerin beauftragte einen Gutachter mit der Begutachtung der durchgeführten Arbeiten. Dabei stellte sich heraus, dass die erbrachten Arbeiten mangelhaft und unbrauchbar waren. Zur Beseitigung der Mängel sei ein Abriss der erbrachten Arbeiten erforderlich. Die Klägerin erhob in einem Parallelverfahren eine Klage gegen den Werkunternehmer auf Rückzahlung der geleisteten Teilbeträge. Mit der Klage gegen den Beklagten begehrt die Klägerin die Zahlung der an den Werkunternehmer geleisteten Beträge, hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung ihrer eigenen Ansprüche gegen den Werkunternehmer.

Der BGH bejaht den geltend gemachten Schadensersatzanspruch in Verbindung mit dem Verwaltervertrag und begründet seine Entscheidung wie folgt: Zu den Pflichten des Verwalters einer GdWE gehört es, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Dieser muss nicht nur prüfen, ob Leistungen mangelfrei und vollständig erbracht wurden. Er muss auch prüfen, ob die von dem Werkunternehmer gestellten Abschlags- und Schlusszahlungen dem Grunde sowie der Höhe nach gerechtfertigt sind. Der Verwalter muss darauf achten, dass ihm zur Beurteilung der Leistungen des Werkunternehmers eine Aufstellung übermittelt wird. Zahlt der Verwalter pflichtwidrige Abschläge, macht er sich gegenüber der GdWE schadensersatzpflichtig. Die GdWE trägt dabei die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen. Eine Haftung des Verwalters scheidet nur dann aus, wenn eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der Nacherfüllung herbeigeführt werden kann. Der BGH hat zuletzt klarstellend ausgeführt, dass der Verwalter zwar neben dem Werkunternehmer haftet, die GdWE gegen den Verwalter aber nur einen Anspruch Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der GdWE gegen den Werkunternehmer geltend machen kann.

Wer Verwalter einer GdWE ist, muss Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen. Unterlässt der Verwalter die erforderliche Prüfung und begleicht die Rechnungen ohne weiteres, stellt dies eine Pflichtverletzung dar. Diese Pflichtverletzung löst wiederum einen Schadensersatzanspruch der GdWE gegen den Verwalter aus. Der Verwalter sollte daher vor der Zahlung überprüfen bzw. überprüfen lassen, ob die Rechnungen gerechtfertigt sind und die werkvertraglich geschuldeten Leistungen mangelfrei erbracht wurden.