Vorkaufsrecht des Mieters gilt auch bei Begründung von Teileigentum

Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB kann auch bei Begründung von Teileigentum bestehen. Der Bundesgerichtshof stärkt damit den Mieterschutz.

Der Kläger war seit 2006 Mieter einer zu Wohnzwecken genutzten Einheit in einem Mehrparteienhaus mit zwölf Einheiten. Im Dezember 2017 begründete der Vermieter an der vermieteten Einheit Teileigentum und veräußerte sie mit notariellem Vertrag im Rahmen eines Gesamtverkaufs. Im Januar 2018 erhielt der Kläger eine Kopie des teilweise geschwärzten Kaufvertrags und einen Hinweis auf ein mögliches Vorkaufsrecht, welches er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausüben müsse. Die Käuferin wurde im Juli 2018 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Erst im August 2019 erklärte der Kläger, das Vorkaufsrecht auszuüben, und machte Schadensersatz geltend, da er der Ansicht war, sein Vorkaufsrecht sei bewusst vereitelt worden.

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zwar seinem Wortlaut nach nur auf die Begründung von Wohnungseigentum Anwendung findet. Die Vorschrift sei jedoch entsprechend auf Fälle anwendbar, in denen an vermieteten Wohnräumen statt Wohnungseigentum Teileigentum begründet wird. Maßgeblich ist dabei, dass die Räume vom Mieter tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs bestünde kein sachlicher Grund, Mieter in solchen Fällen anders zu behandeln. Die Interessenlage sei identisch, da dem Mieter nach der Veräußerung ein neuer Eigentümer gegenüberstehe, der sich etwa auf Eigenbedarf berufen könne. Dies gelte auch dann, wenn in der Teilungserklärung zunächst eine gewerbliche Nutzung bestimmt ist. Eine solche Zweckbestimmung könne unter bestimmten Voraussetzungen durch den Erwerber geändert werden, insbesondere wenn die Gemeinschaftsordnung dies ausdrücklich erlaube. Damit greift auch im Falle der Begründung von Teileigentum Sinn und Zweck des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB, der darin besteht, den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung durch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu schützen.

Neben der vergleichbaren Interessenlage liegt auch eine planwidrige Regelungslücke vor, die eine analoge Anwendung rechtfertigt. Der Gesetzgeber habe mit Einführung des Vorkaufsrechts das Ziel verfolgt, den Mieter vor Verdrängung durch Umwandlung und Weiterverkauf zu schützen. Dass Räume zu Wohnzwecken auch in Form von Teileigentum aufgeteilt werden können, sei bei der Gesetzgebung nicht bedacht worden.

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen angeblicher Vereitelung des Vorkaufsrechts wurde gleichwohl abgelehnt. Zwar war das Vorkaufsrecht im konkreten Fall entstanden. Es wurde jedoch nicht innerhalb der Frist von zwei Monaten ausgeübt. Diese Frist ist eine strikte Ausschlussfrist, die nicht verlängerbar ist und auch nicht durch spätere Mitteilungen des Verkäufers erneut in Gang gesetzt werden kann.

Fazit

Das Urteil stärkt den Schutz der Mieter bei Umwandlungen in Eigentum, indem sie das Vorkaufsrecht auch auf Fälle von Teileigentum ausdehnt. Da Teileigentum dem Wohnungseigentum rechtlich gleichgestellt ist, gelten die mietrechtlichen Vorkaufsregelungen entsprechend auch hierfür. Maßgeblich bleibt dabei die tatsächliche Nutzung der Räume als Wohnraum. Mieter sollten daher frühzeitig prüfen, ob ein Verkaufsfall vorliegt, und die gesetzliche Frist zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts genau im Blick behalten.​