Partner
Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Vorkaufsrecht des Mieters
- Mieter haben ein Vorkaufsrecht bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum.
- Wird das Vorkaufsrecht durch Verkauf an Dritte unmöglich, besteht ein Schadensersatzanspruch.
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
Kontaktieren Sie uns:
Jetzt Kontakt aufnehmen
Bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen müssen die Vorkaufsrechte der Mieter beachtet werden, sonst drohen Schadensersatzansprüche. So urteilte der BGH am 8. Oktober 2025 (Az.: VIII ZR 18/24).
Die Kläger sind Mieter einer Doppelhaushälfte, die sich im Eigentum der Beklagten befindet, welche zugleich die Vermieterin ist. Die Kläger bekundeten mehrfach ihr Erwerbsinteresse an der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte und erhielten auch mehrere Kaufangebote. Ein Kaufvertrag kam jedoch zu keinem Zeitpunkt zustande. Als die Beklagte das Grundstück schließlich an einen Dritten veräußerte, teilten die Kläger ihr anwaltlich mit, dass diese von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchten. Die Beklagte lehnte dies ab. Daraufhin erhoben die Kläger eine Schadensersatzklage und verlangten die Differenz zwischen dem von ihnen errechneten Verkehrswert des Grundstücks und dem vom Käufer gezahlten Kaufpreis. Mit ihrer Klage hatten die Kläger zunächst keinen Erfolg. Begründet wurde dies damit, dass die Übereignung bereits erfolgt sei und die Ausübung des Vorkaufsrechts damit unmöglich geworden sei.
Der Bundesgerichtshof sah dies nun anders und entschied, dass die Vorinstanz rechtsfehlerhaft angenommen habe, ein auf die Unmöglichkeit gestützter Schadensersatzanspruch sei nicht gegeben. Seine Entscheidung begründete der Bundesgerichtshof wie folgt: Mieter haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, wenn vermietete Räume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Übt der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht aus und kann dieses Recht aufgrund der zuvor erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllt werden, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch zu. Diesen Schadensersatzanspruch hat die Vorinstanz falsch beurteilt und zu Unrecht verneint.
Fazit
Das Urteil betont den Schutz von Mieterin vor spekulativen Umwandlungen in Eigentumswohnungen und die Möglichkeit, am Drittangebot teilzuhaben.
Sofern das Vorkaufsrecht unmöglich wird, weil die Wohnung bereits ohne Beteiligung des Mieters an einen Dritten veräußert wurde, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu. Bei der Veräußerung sollte daher zwingend das Vorkaufsrecht des Mieters beachtet werden.
Autorin: Tugba Pollak
Senior Associate, Rechtsanwältin