Vorsicht bei Formmängeln – Heilung nichtiger Kaufverträge nur in engen Grenzen

OLG Hamm, Urteil vom 25.06.2015, Az.: 22 U 166/14

In einem aktuellen Fall hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden, dass die Heilung eines formunwirksamen Grundstückskaufvertrages nur dann eintritt, wenn sich die Eintragung im Grundbuch auf das gesamte veräußerte und aufgelassene Grundstück bezieht. Auflassung und Eintragung müssen sich entsprechen.

Nach dem zugrundeliegenden Sachverhalt hatten sich Parteien über einen Teil des Kaufpreises außerhalb der Urkunde „schwarz” geeinigt. Ein Betrag von EUR 13.000 sollte am Fiskus vorbeifließen. Derartige Gestaltungen stellen Scheingeschäfte im Sinne von § 117 Abs. 1 BGB dar und sind nichtig. Das verdeckte Rechtsgeschäft kommt gleichzeitig neben dem eigentlichen Kaufvertrag mündlich zustande, ist aber aufgrund der fehlenden notariellen Beurkundung ebenfalls nichtig. Nach § 311b Abs. 1 BGB kann jedoch die Heilung eines derartigen Formmangels eintreten, wenn die Eintragung der Auflassung im Grundbuch erfolgt. Da die Parteien sich aber letztlich über die Grundstücksfläche geirrt hatten, kam die erklärte Auflassung nie zur Eintragung ins Grundbuch und der Vertrag blieb daher unheilbar nichtig.

Fazit:

Formmängel können in der Praxis auf verschiedenste Gründe zurückzuführen sein. Auch die Nichtbeurkundung von Vertragsbestandteilen, die aus Sicht der Parteien mit dem Grundstückskauf stehen und fallen sollen, können zur Nichtigkeit des Gesamtvorgangs führen. Der entschiedene Fall zeigt eindrucksvoll, dass man sich auf die Heilungsmöglichkeit des Gesetzes keinesfalls verlassen darf. Die Heilungsfolge dürfte in der Praxis eher die Ausnahme als die Regel sein.