Wann ist eine Erschließungsanlage endgültig hergestellt?

Die Klägerin erwarb von der Beklagten ein Grundstück. Der Kaufvertrag enthielt Regelungen zur Tragung von Erschließungsbeiträgen. Im Vertragstext wurde die Erschließung als „endgültig hergestellt“ bezeichnet. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestand für das Grundstück bereits ein Anschluss an die Trinkwasserversorgung. Trotzdem erließ der zuständige Zweckverband gegenüber der Klägerin Beitragsbescheide für die Wasserversorgungsanlage. Die Klägerin verstand die vertragliche Vereinbarung als grundstücksbezogen, während die Beklagte darunter die Herstellung im gesamten Gebiet verstand. Die Parteien stritten daher über die Verpflichtung zur Tragung der Erschließungsbeiträge.

Das Oberlandesgericht entschied zugunsten der Klägerin. Zur Begründung wurde zum einen angeführt, dass Verträge gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen sind, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Dabei sind die Umstände zu berücksichtigen, die für die Vertragsempfänger bekannt oder erkennbar waren. Unter Würdigung der beidseitigen Interessenlage wird deutlich, dass eine projektbezogene Auslegung des Begriffs „endgültig hergestellt“ von den Parteien nicht gewollt war. Vielmehr sollten durch die Vertragsvereinbarung mögliche Kosten im Zusammenhang mit Erschließungsanlagen geregelt werden, wobei die Parteien lediglich von den ihnen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten oder erkennbaren Risiken ausgehen wollten.

Auch die Angaben der Parteien bestätigten die Annahme des Gerichts, dass für die endgültige Herstellung auf das konkrete Grundstück abzustellen sei. Die Notarin, die den Kaufvertragsentwurf erstellt hatte, bestätigte ebenfalls diese Auslegung. Danach war die Erschließungsanlage als endgültig hergestellt anzusehen, weil die Trinkwasserversorgung bereits vorhanden war und keine weiteren Baumaßnahmen mehr erforderlich waren. Darüber hinaus bestätigten weitere Zeugenaussagen die Annahme, dass bereits fertiggestellte, jedoch noch nicht abgerechnete Anlagen vom Verkäufer getragen werden sollten.

Fazit:

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts verdeutlicht, dass bei der Auslegung von Grundstückskaufverträgen entscheidend auf den objektiven Empfängerhorizont sowie die erkennbare Interessenlage der Parteien abzustellen ist. Der Begriff „endgültig hergestellt“ ist dabei regelmäßig grundstücksbezogen auszulegen. Entscheidend ist grundsätzlich die Erschließung des konkreten Grundstücks und nicht die Fertigstellung des gesamten öffentlichen Erschließungsprojekts.

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