Teilweise Weiternutzung nach Mietvertragskündigung

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räumlichkeiten. Vom Mietverhältnis umfasst waren eine Fläche im vorderen sowie eine Fläche im hinteren Bereich einer großen Halle. Die Klägerin erklärte im Jahr 2017 die Kündigung des Mietvertrags für die vordere Fläche, wobei die Kündigung nicht in Schriftform, sondern per E-Mail erfolgte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verweigerte die Beklagte die Rückzahlung der von der Klägerin geleisteten Mietkaution. Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin die Rückzahlung der Kaution. Die Beklagte beruft sich demgegenüber auf angebliche Gegenforderungen aus offenen Mietzinsansprüchen unter anderem aus dem Jahr 2017. Die Klägerin wendet ein, dass diese Gegenforderungen nicht bestehen, da sich die geltend gemachten Mietforderungen auf einen Zeitraum nach der Beendigung des Mietverhältnisses beziehen und daher keine Mietzahlungen mehr geschuldet seien. Zudem seien diese verjährt. Die Beklagte trägt vor, die Klägerin habe die vordere Fläche als Ladezone und Zwischenlager genutzt. Das Landgericht gab der Klage statt und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung der Mietkaution. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf Klageabweisung weiterverfolgt.

Das Oberlandesgericht entschied, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution hat und begründete seine Entscheidung wie folgt: Der Anspruch der Klägerin sei infolge der von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen. Zwar sei die von der Klägerin per E-Mail erklärte Kündigung des Mietverhältnisses als wirksam anzusehen, gleichwohl habe sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert. Die Klägerin als Berufungsbeklagte habe die vordere Teilfläche der Mieträume auch nach Ablauf der Kündigungsfrist weiterhin genutzt; wenn auch nur als Zwischenlager. Hinsichtlich der von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Mietforderungen aus dem Jahr 2017 stellte das Gericht fest, dass diese Forderungen zwar grundsätzlich der Verjährung unterliegen. Die Einrede der Verjährung schließe eine Aufrechnung jedoch nicht aus, sofern die Gegenforderung zu dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch unverjährt war. Vorliegend habe die Beklagte mit den rückständigen Mietforderungen unter anderem aus dem Zeitraum September bis November 2017 wirksam gegen den Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution, welcher erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 2017 entstanden sei, aufrechnen können.

Fazit

Die Entscheidung verdeutlicht, dass Vermieter bei der Beendigung von Mietverhältnissen sorgfältig prüfen sollten, ob durch eine fortgesetzte Nutzung der Mieträume eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB eingetreten ist. Besonders hervorzuheben ist der Hinweis des Gerichts zur Aufrechnung mit verjährten Forderungen: Auch nach Eintritt der Verjährung kann eine Aufrechnung zulässig sein, sofern die Gegenforderung zu dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch unverjährt war.

Autorin: Tugba Pollak | Senior Associate, Rechtsanwältin

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