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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Keine Provision für den Hausverwalter bei Wohnraumvermittlung
- Keine Provision für Vermittlung aus dem eigenen Verwaltungsbestand
- Provisionsverbot gilt unabhängig vom Auftraggeber der Vermittlung
- Urteil schafft Rechtssicherheit für Vermieter und Hausverwalter
Andreas Griebel
Partner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Hausverwalter für die Vermittlung von Wohnungen aus ihrem eigenen Verwaltungsbestand keine Provision verlangen dürfen – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Das gesetzliche Provisionsverbot des Wohnungsvermittlungsgesetzes gilt unabhängig davon, wer Auftraggeber der Vermittlung ist. Bereits gezahlte Provisionen können daher zurückgefordert werden. Das Urteil schafft Rechtssicherheit für Vermieter und Hausverwalter.
BGH, Urteil vom 21. Mai 2026, Az.: I ZR 224/25
Ein Anspruch des Hausverwalters auf Provision bei der Vermittlung von Wohnraum aus dem verwalteten Bestand ist gemäß § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.
Die Klägerin übertrug der Beklagten die Verwaltung der ihr gehörenden Immobilien. Gemäß des Verwaltervertrags war die Beklagte befugt, Mietverträge über die Wohneinheiten im Namen der Klägerin abzuschließen. Bei Abschluss eines Mietvertrages erhielt diese neben ihrer monatlichen Vergütung eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten, gedeckelt auf EUR 10.000 brutto jährlich. Zwischen 2020 und 2022 vermittelte die Verwalterin 13 Wohneinheiten und erhielt hierfür einen Betrag von ungefähr EUR 16.800. Nach Kündigung des Verwaltervertrags beanspruchte die Klägerin die gezahlte Provision wegen fehlenden Rechtsgrundes nach dem Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) zurück.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Verwalterin keine Provision für die vermieteten Einheiten zusteht. Gestützt wird die Entscheidung auf § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG, wonach dem Wohnungsvermittler bei Wohnraum, dessen Verwalter er ist, kein Provisionsanspruch zusteht. Bislang war zunächst ungeklärt, ob der Provisionsausschluss nur Maklerverträge mit Wohnungssuchenden oder auch solche mit dem Vermieter – wie es vorliegend der Fall ist – umfasst. Demnach wurde einerseits vertreten, dass § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG ausschließlich dem Schutz des Wohnungssuchenden dient. Andererseits wurde vertreten, dass eine Beschränkung auf den Mieterschutz nicht besteht und demnach auch der Vermieter schutzwürdig ist. Das Gericht folgte der zweiten Auffassung. Zur Begründung führte es aus, dass eine einschränkende Auslegung nur dann in Betracht kommt, wenn der Gesetzgeber eine Fallkonstellation nicht berücksichtigt hat. Dies lässt sich jedoch nicht aus der gesetzgeberischen Entwicklung herleiten.
Weiter wurde festgestellt, dass dieser Interessenkonflikt typischerweise im Verhältnis zum Wohnungssuchenden besteht, wenn der Vermittler aufgrund seiner engen wirtschaftlichen und organisatorischen Verbindung zum Vermieter dessen „Lager“ zuzurechnen ist. Im vorliegenden Fall war der Vermittler jedoch zugleich als Hausverwalter für den Vermieter tätig und handelte damit ohnehin im Interesse und Auftrag des Vermieters. Nach der Entscheidung des BGH führt dies jedoch nicht zu einer Einschränkung des gesetzlichen Provisionsausschlusses, da die Norm gerade unabhängig von der konkreten Interessenkonfliktlage eine klare Trennung zwischen Wohnungsverwaltung und Wohnungsvermittlung sicherstellen soll und zudem den Mieter vor höheren Kosten schützt, die entstehen könnten, wenn eine vom Vermieter gezahlte Provision über die Miete auf ihn abgewälzt wird.
Fazit:
Die Entscheidung stellt klar, dass ein Hausverwalter für die Vermittlung von Wohnraum aus dem von ihm verwalteten Bestand weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision verlangen kann. Für die Praxis bedeutet dies, dass dem zuständigen Hausverwalter für Vermittlungen keine Provision ausgezahlt werden darf und bereits gezahlte Provisionen zurückzuerstatten sind.
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