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Attorney at Law (New York), Rechtsanwalt
Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts
- BGH bestätigt: Erbbaurecht für einheitliche Gebäude über mehrere Grundstücke zulässig.
- Sog. Nachbarerbbaurecht verstößt nicht gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG.
- Zweck der Norm greift nicht bei einheitlich genutzten, grundstücksübergreifenden Gebäuden.
Andreas Griebel
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt
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Ein Erbbaurecht kann für ein bestehendes oder noch zu errichtendes einheitliches Gebäude bestellt werden, das sich über benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht). So entschied der BGH mit Urteil vom 19. Dezember 2025 (Az.: V ZR 15/24).
Die Parteien schlossen im Jahr 1965 einen notariellen Erbbaurechtsvertrag über ein Grundstück. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin erwarb in den folgenden Jahren die benachbarten Grundstücke. Im Jahr 1983 wurde ein Einkaufszentrum errichtet, das sich über die Grundstücksgrenzen hinweg über insgesamt fünf dieser Grundstücke erstreckte. Mit notariellem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien die Übertragung des Erbbaurechts auf die Tochtergesellschaft der Rechtsvorgängerin der Beklagten sowie die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung der Erwerberin unter anderem für die monatliche Entrichtung des vereinbarten Erbbauzinses sowie der Möglichkeiten der sofortigen Zwangsvollstreckung. Ab Februar 2021 zahlte die Klägerin den monatlich zu entrichtenden Erbbauzins in Höhe von EUR 47.934,96 nicht mehr an die Beklagte. Daraufhin kündigte die Beklagte im April 2021 die Zwangsvollstreckung an. Die Klägerin wendete sich mit der Vollstreckungsabwehrklage gegen die angekündigte Zwangsvollstreckung. Zur Begründung trug sie vor, der zuvor geschlossene Vertrag sei gemäß § 1 Abs. 3 ErbbauRG nichtig, womit sie nach Treu und Glauben von der Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses befreit sei.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Erbbaurechtsvertrag nicht wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG nichtig ist. Zwar haben die Parteien die Bestellung eines Erbbaurechts vereinbart, welches sich auf ein Gebäude bezieht, dessen Bebauung sich nicht auf das Erbbaugrundstück beschränkt, sondern sich über die Grundstücksgrenzen hinweg auf ein benachbartes Grundstück erstreckt. Dieses sog. Nachbarerbbaurecht verstößt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG.
Zum einen regelt § 1 Abs. 3 ErbbauRG nach seinem Wortlaut die räumliche Beschränkung des Erbbaurechts. Dem Gesetzgeber ging es um die Vermeidung von Abgrenzungsschwierigkeiten und Streitigkeiten, die aus einer bereichsmäßigen Aufteilung eines Gebäudes zwischen verschiedenen Berechtigten resultieren. Bei einem Nachbarerbbaurecht kommt es jedoch weder zur räumlichen Beschränkung des Erbbaurechts noch zu einem Nebeneinander verschiedener Berechtigter. Vielmehr hat das Nachbarerbbaurecht zum Ziel, einem Berechtigten die Errichtung eines von ihm einheitlich genutzten Gebäudes auf mehreren Grundstücken zu ermöglichen.
Vor diesem Hintergrund besteht auch nach Sinn und Zweck des § 1 Abs. 3 ErbbauRG kein Anlass, die Konstellation des Nachbarerbbaurechts über den Wortlaut der Norm hinaus zu erfassen. Die Norm zielt auf die Verhinderung streitanfälliger Sonderrechte an Gebäudeteilen ab – diese Gefahr besteht bei einem einheitlich genutzten, grundstücksübergreifenden Gebäude gerade nicht.
Fazit
Der Bundesgerichtshof erklärt das sog. Nachbarerbbaurecht für zulässig und stärkt damit praxistaugliche Lösungen für einheitliche, grundstücksübergreifende Bauwerke. Für die Vertragsgestaltung bleibt entscheidend, die Folgen der Beendigung des Erbbaurechts frühzeitig mitzudenken, insbesondere im Hinblick auf die eigentumsrechtliche Zuordnung eines einheitlichen, nicht ohne Weiteres teilbaren Gebäudes, das sich über mehrere Grundstücke erstreckt.
Autor: Christopher Templin
Senior Associate, Rechtsanwalt
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