Zur Zulässigkeit der Mieterhöhung wegen steigender Inflation

LG München, Beschluss vom 17. Juli 2024, Az.: 14 S 3692/24

Ein Stichtagszuschlag kann in Ausnahmefällen gerechtfertigt sein. Dieser lässt sich jedoch nicht mit dem Anstieg des Verbraucherpreisindex begründen.

Im konkreten Fall verlangte eine Vermieterin von ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über die im Mietspiegel der Stadt München 2023 festgelegten Werte hinausging. Die Vermieterin argumentierte, dass die seit dem Stichtag des Mietspiegels gestiegene hohe Inflationsrate eine Anpassung rechtfertige. Sie forderte daher einen Zuschlag zu den Mietwerten des Mietspiegels, da in dem Zeitraum zwischen Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde lag.

Die Klage auf Erhöhung der Miete wurde vom Amtsgericht München abgewiesen. Im Rahmen der Berufung der Vermieterin stellte das Landgericht München sodann in einem Hinweisbeschluss fest, dass ein Anstieg des allgemeinen Verbraucherpreisindexes (VPI), also eine erhöhte Inflationsrate, keinen Stichtagszuschlag rechtfertigt.

Der Stichtagszuschlag bezeichnet einen Zuschlag bei Mieterhöhungen, der gewährt wird, wenn der Erhebungsstichtag des Mietspiegels bereits längere Zeit zurückliegt und die Mietspiegelwerte die aktuelle Marktsituation nicht mehr angemessen abbilden. Er dient der Bildung einer sachgerechten Vergleichsmiete und soll eine realistische Anpassung an die Marktentwicklung ermöglichen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Stichtagszuschlag grundsätzlich möglich, wenn seit dem Stichtag ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete eingetreten sind. Entscheidend ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die Mieterhöhungsverlangen nicht mehr angemessen widerspiegelt. Der Gerichtshof betont, dass die alle zwei Jahre erforderliche Aktualisierung von Mietspiegeln gemäß § 558c Absatz 3 BGB einem Zuschlag nicht generell entgegensteht, sofern außergewöhnliche Mietsteigerungen vorliegen, die eine erneute Anpassung rechtfertigen.

Im vorliegenden Fall ist ein Stichtagszuschlag jedoch unzulässig. Das Landgericht München stellte klar, dass ein Anstieg des allgemeinen Verbraucherpreisindex, keine Rückschlüsse auf die spezifische Entwicklung der Wohnungsmieten ziehen lässt. Der Index basiert auf einem breiten Warenkorb von circa 700 Güterarten und repräsentiert sämtliche von privaten Haushalten in Deutschland gekaufte Waren und Dienstleistungen. Daher ist der Verbraucherpreisindex nach Ansicht des Landgerichts kein geeignetes Kriterium, um den Anstieg der Wohnungsmieten und insbesondere die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmieten heranzuziehen. Ein Stichtagszuschlag kann sich somit ausschließlich auf außergewöhnliche Mietpreissteigerungen beziehen und darf zur Begründung nicht auf allgemeine wirtschaftliche Entwicklungen des Verbraucherpreisindex gestützt werden. 

Fazit:

Die Praxis des Stichtagszuschlags bleibt ein aktuelles und kontroverses Thema. Während Vermieter darin eine notwendige Anpassung ihrer Einnahmen sehen, empfinden Mieter diese Zuschläge meist als nicht gerechtfertigte Mehrbelastung.