Zuständigkeit der GdWE bei zwingender Balkonsanierung

Die Klägerin ist Teil der beklagten GdWE. Von mehreren Balkonen des betroffenen Gebäudes drohte die Ablösung und der Absturz von Betonteilen. Zur Gefahrenabwehr wurde die unter den Balkonen gelegene Grünfläche gesperrt. Nach der Teilungserklärung sind die jeweiligen Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone auf eigene Kosten verpflichtet.

In der Eigentümerversammlung wurden drei von einem Sachverständigen erarbeitete Sanierungsvarianten vorgestellt (A, B, C). Keine dieser Varianten erhielt die erforderliche Mehrheit. Daraufhin begehrte die Klägerin neben der Aufhebung der Ablehnungsbeschlüsse zu den drei Sanierungsvarianten auch die gerichtliche Beschlussersetzung mit dem Ziel der Umsetzung der vom Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante B.

Der Bundesgerichtshof gab der Klage jedoch nur teilweise statt. Zwar wurden die Ablehnungsbeschlüsse aufgehoben und durch einen Grundlagenbeschluss über die Durchführung der Balkonsanierung durch die GdWE ersetzt. Die konkrete Auswahl der Sanierungsvariante blieb jedoch den Wohnungseigentümern vorbehalten. Zur Begründung wurde zum einen angeführt, dass die Beschlusskompetenz für die Sanierung der Balkone der GdWE zusteht. Diese ist für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig, zu der insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der Immobilie gehört.

Die Teilungserklärung als solche stellt zwar eine Vereinbarung dar, die einzelne Erhaltungszuständigkeiten abweichend regeln kann, begründet jedoch keine vollständige Aufhebung der Beschlusskompetenz der GdWE. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gehört die Entscheidung über die Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zum unverzichtbaren Kernbereich des Wohnungseigentums.

Zum anderen wurde ausgeführt, dass die GdWE für den baulichen Zustand der Immobilie und die damit verbundenen Verkehrssicherungspflichten verantwortlich ist. Eine Delegierung der Aufgaben an einzelne Wohnungseigentümer ist zwar möglich, sie entbindet die GdWE jedoch nicht vollständig von ihrer Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum.

Bei zwingendem Erhaltungsbedarf ist ein Tätigwerden der GdWE verpflichtend. Zwingender Erhaltungsbedarf liegt insbesondere vor, wenn wegen der Beschaffenheit des Schadens die Behebung den einzelnen Eigentümern nicht zugemutet werden kann oder wenn durch den Zustand der Balkone Schäden am Eigentum anderer Wohnungseigentümer oder Dritter drohen. In solchen Fällen kann die GdWE sogar selbst dann verpflichtet sein, tätig zu werden, wenn einzelne Instandsetzungspflichten grundsätzlich auf die Eigentümer übertragen wurden.

Führt die GdWE die Sanierung selbst durch, ändert dies nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nichts an der in der Teilungserklärung geregelten Kostenverteilung. Die Kosten der Balkonsanierung können daher weiterhin den jeweils betroffenen Wohnungseigentümern auferlegt werden.

Fazit

Die Entscheidung stellt klar, dass die GdWE trotz abweichender Regelungen in der Teilungserklärung bei zwingendem Sanierungsbedarf beschluss- und handlungsbefugt bleibt und eine Balkonsanierung beschließen muss. Ablehnungsbeschlüsse entsprechen in diesen Fällen nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Für die Praxis bedeutet dies, dass die GdWE bei sicherheitsrelevanten Schäden tätig werden und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen beschließen muss, auch wenn die Kosten einzelnen Eigentümern zugewiesen sind.

Autorin: Julia Nagel (Senior Associate, Rechtsanwältin)

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